Comment fonctionne le déficit foncier en 2025 ?

En tant qu’investisseur en immobilier locatif nu, si vos charges sont supérieures aux loyers que vous percevez, alors vous générez un déficit foncier, c’est la définition du déficit foncier. 

Bonne nouvelle, ce déficit foncier est imputable sur vos revenus fonciers et sur votre revenu global. 

Avec ce mécanisme, vous valorisez vos biens locatifs tout en réduisant votre impôt sur le revenu.  

Comment fonctionne le mécanisme du déficit foncier et comment vous pouvez en profiter ? 

Définition et cadre légal

Un déficit foncier est généré dès lors que vos charges sont plus importantes que les loyers que vous percevez, en sommes, votre investissement immobilier locatif est déficitaire.

Lorsque c’est le cas, ce déficit est utilisable pour venir réduire vos revenus locatifs et votre revenu global.

Le cadre légal du déficit foncier est encadré par l’article 156 du Code général des impôts.

Il s’applique à tous les investisseurs qui sont imposés au régime réel et qui loue leur bien nu.

Le fonctionnement du mécanisme de déficit foncier

Lorsque vos dépenses liées à la location de votre bien immobilier sont plus élevées que le loyer que vous percevez, vous générez un déficit foncier.

Les conditions : pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, vous devez obligatoirement opter pour le régime réel, lorsque vous déclarer vos revenus fonciers. 

À noter : le régime micro-foncier offre déjà un abattement de 30% et n’ouvre donc pas droit au mécanisme de déficit foncier. 

Pour générer un déficit foncier, vous devez détenir un bien immobilier qui va nécessiter des travaux de rénovation.

Entrent dans cette catégorie, tous les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation du logement. 

Attention, tous les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas retenues dans les charges qui viennent imputer les loyers. 

À la fin des travaux, le logement doit être loyer nu au titre d’un bail d’habitation, durant un minimum de 3 ans après l’année où le déficit foncier a été imputé sur votre revenu global. 

Dès lors que les charges sont réelles et justifiées, vous générez un déficit foncier que vous pouvez imputer sur vos revenus fonciers, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. 

À noter : l’un des avantages du déficit foncier, c’est qu’il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales qui est limité à 10 000 € par ans et par foyer fiscal. 

Les conditions d’éligibilité et les exclusions

Pour profiter du mécanisme du déficit foncier, vous devez cocher toutes les conditions d’éligibilité.

Le type de location : pour générer un déficit foncier, vous devez obligatoirement percevoir des revenus fonciers. Ces revenus doivent provenir uniquement de biens loués en location nue.

Le régime d’imposition : là encore, le déficit s’applique pour les personnes qui sont imposées au régime réel. Dès que vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € vous devez être obligatoirement au régime réel. Sinon, vous êtes au régime micro-foncier et le déficit foncier n’est pas accessible, car vos revenus fonciers disposent déjà d’un abattement forfaitaire de 30%.

Location réalisée par des sociétés : le déficit foncier est accessible via à travers des SCPI ou via une SCI, si celle-ci est imposée à l’impôt sur le revenu.

Vous faites de la location meublée ?

Que cela soit en LMNP ou LMP, vous ne pouvez pas profiter du mécanisme de déficit foncier avec l’un de ces status.

En effet, vos revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quels sont les biens concernés ? 

Les biens éligibles au mécanisme de déficit foncier sont les suivants : 

• Les logements nus nécessitant des travaux : maison ou appartement, qui seront loués nu. 
• Les véhicules d’investissements spécifiques : en achetant des parts de SCPI de déficit foncier, qui ont comme objectif premier d’acheter des immeubles nécessitant des travaux dans le but de générer un déficit foncier

Le calcul du déficit foncier

Si la méthode de calcul du déficit foncier peut paraitre simple sur le papier, dans les faits, elle est plus complexe qu’elle n’y parait.

Entre les charges liées à l’emprunt, notamment les intérêts et les frais liés à celui-ci, qui ne s’applique que sur les revenus fonciers.

Puis les travaux, qui doivent d’être d’un type bien particulier pour entrer dans les charges et pour finir toutes les charges liées à l’exploitation du bien.

Faire l’inventaire précis et ne rien oublier est chronophage.

Vous devez vous assurer de la précision de votre calcul avant de déclarer votre déficit foncier.

Les charges déductibles

La première chose à faire c’est de bien distinguer les 2 types de charges qui entrent dans le calcul du déficit foncier, on retrouve :

• Les charges financières : elles concernent toutes les charges liées au crédit. Les intérêts, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, etc. Toutes ces charges ne peuvent s’imputer que sur les revenus fonciers.
• Les charges d’exploitations : entre dans cette catégorie toutes les charges liées aux travaux, mais uniquement des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien, ainsi que toutes les charges liées à l’exploitation. Par exemple, les frais de gestion du bien par une agence immobilière, la taxe foncière, etc. Pour un tour d’horizon complet : déficit foncier et travaux, la liste complète.

Les engagements que vous devez respecter 

Si le mécanisme de déficit foncier est un véritable levier pour payer moins d’impôt, l’avantage qu’il offre est soumis à des engagements que vous devez respecter, sous peine de voir cet avantage remis en question.

Concernant l’imputation du déficit foncier sur les revenus foncier et le revenu global : vous pouvez l’imputer sur vos revenus fonciers sans limite de montant, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. 

En cas de surplus, le déficit est reportable, pendant 10 ans, sur les revenus fonciers et durant 6 ans sur le revenu global.

Concernant les obligations de conservation : elle s’applique si vous avez imputé le déficit sur votre revenu global, dans ce cas, vous devez conserver le bien ou les parts de SCPI jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. C’est ce qu’on appelle la règle des 3 ans en déficit foncier.

Voici un exemple, vous avez imputé 8 000 € de déficit sur votre revenu global en 2025, vous devrez conserver votre bien jusqu’au 31 décembre 2028. 

Cas concret de l’imputation du déficit foncier

Pour que vous compreniez bien le fonctionnement du mécanisme de déficit foncier, voici un exemple chiffré de déficit foncier, de Pierre, qui reçoit 25 000 € par an de revenus fonciers et qui est imposé à une tranche marginale d’imposition de 41%. 

Pour créer un déficit foncier et réduire ses revenus fonciers, Pierre va faire l’acquisition d’un bien immobilier pour 80 000 €, pour lequel il va effectuer des travaux de l’ordre de 250 000 €.  

Ce qui va générer un déficit foncier de 150 000 €. 

Au bout de 6 ans, il aura épuisé son déficit et aura fait une économie d’impôts sur les revenus fonciers de 85 469 €. 

L’investissement en déficit foncier peut donc être un allié de taille si votre objectif patrimonial principal est la création d’un patrimoine immobilier.

Il permet d’acquérir et d’embellir la valeur des biens grâce aux travaux tout en profitant d’une économie d’impôts sur les revenus fonciers et un peu sur le revenu global.

D’autant plus que le déficit n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales et que l’excédent est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans. 

Comme toute solution, le déficit foncier à des avantages et des inconvénients, qui peuvent être pertinent dans une stratégie patrimoniale avec des objectifs clairement définis.

• Déficit foncier sans revenus fonciers