Pour obtenir un déficit foncier imputable sur vos revenus fonciers et votre revenu global, vos charges doivent être plus élevée que vos revenus (loyers).
Vous avez surement déjà lu partout que les travaux éligibles dans le calcul du déficit foncier sont les suivants :
- Les travaux d’amélioration
- Les travaux de réparation
- Les travaux d’entretien
Ici, nous allons aller dans le détail de chaque typologie de travaux.
Définition et fonctionnement du déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme qui offre un avantage fiscal de taille : réduire de vos revenus imposables le déficit généré sur un ou plusieurs de vos biens.
Lorsque vos charges sont plus élevées que vos revenus locatifs, alors vous générez un déficit foncier.
Le fonctionnement du déficit foncier est simple, il est imputable sur :
- Vos revenus fonciers sans limites
- Votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, si vous disposez d’un excédent de déficit après imputation sur les revenus fonciers la même année
Si après avoir gommé vos revenus fonciers et votre revenu global (limite 10 700 €), il vous reste un excédent de déficit, celui-ci n’est pas perdu.
Il est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans et sur le revenu global durant 6 ans, si celui-ci est inférieur à 10 700 €.
Les conditions pour être éligible au déficit foncier
Comme pour chaque mécanisme qui offre un avantage fiscal, il y a des conditions à respecter pour être éligible.
Et le déficit foncier n’en est pas exempt.
Voici la liste des conditions que vous devez respecter.
Vous devez détenir le bien : ce mécanisme est réservé aux propriétaires bailleurs.
Vous devez louer le bien nu : le bien doit être loué en location nue, vous relevez donc des revenus fonciers et non du régime des BIC comme la location meublée.
Vous devez être au régime réel : c’est obligatoire, le régime micro-réel offre déjà un abattement de 30% sur vos revenus foncier s’ils sont inférieurs à 15 000 € et n’est pas éligible au déficit foncier.
Condition de location : si vous avez imputé du déficit sur votre revenu global, vous devez louer le bien pendant les 3 années suivant la constatation de l’imputation du déficit.
Condition relative aux travaux : pour éviter toute remise en question de votre avantage fiscal, les travaux doivent être payés et justifiés.
Quels sont les travaux éligibles au déficit foncier ?
Comme nous l’avons vu en introduction, les travaux éligibles au déficit foncier sont de 3 types bien distincts, les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien.
Développons sans attendre les travaux d’amélioration.
Les travaux d’Amélioration
Les travaux d’amélioration ont pour but d’apporter du confort, de moderniser et d’améliorer la performance énergétique de votre logement.
Mais attention, ces travaux ne doivent pas modifier la structure du logement.
Pour vous donner plusieurs exemples de travaux d’amélioration déductible :
- Changement d’une chaudière au fioul : le remplacement d’un chauffage central au fioul par une pompe à chaleur entre complètement dans les travaux éligible au déficit foncier
- Des travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR)
- Remise à neuf d’une salle de bain
- Changement des menuiseries : il est à noter que pour que ce remplacement soit déductible, les menuiseries doivent à minima être identique, ou améliorer l’isolation du logement
Les travaux de Réparation
Entrent dans la catégorie des travaux de réparation tout ce qui permet de remettre en état des équipements essentiels au logement.
Voici des exemples concrets :
- Remise à neuf d’une toiture vétuste
- Réparation des murs extérieurs ou intérieurs
- Réparation des plafonds et des sols de la maison ou de l’appartement
- Réfaction des canalisations pour les fuites d’eau
- Remise à neuf des installations électriques
Les travaux d’Entretien
Entrent dans la catégorie des travaux d’entretien, toutes les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble ou du logement pour un usage normal.
On retrouve ici :
- Les divers diagnostics comme le DPE ou le plomb
- L’entretien du ou des ascenseurs
- Les traitements de bois, le plus souvent de la charpente
- La remise en état des peintures du logement ou des parties communes
Les travaux en Copropriété
Vous pouvez déduire les provisions de charges que vous avez versé à la copropriété (uniquement le propriétaire bailleur) en année N.
En revanche, en année N+1, il vous faudra régulariser les charges déclarées en année N et ne prendre en compte que celles qui sont éligibles dans le calcul du déficit foncier.
Les matériaux achetés par le propriétaire
Vous avez acheté des matériaux pour la réalisation des travaux éligibles au déficit foncier.
N’entre dans le calcul que les matériaux, qui doivent bien être facturé.
Si la main-d’œuvre est réalisée par vos soins, elle est exclue du calcul.
Quels sont les travaux non déductibles des revenus fonciers ?
Attention à ne pas déclarer des travaux qui ne sont pas éligibles au mécanisme du déficit foncier.
Voici les typologies de travaux à exclure/
Les catégories de travaux exclues
Toutes les dépenses qui sont des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement n’entrent pas dans le calcul du déficit foncier.
Tous les travaux de gros-œuvre qui modifie la structure de base de votre logement et qui change la surface habitable sont exclus : surélévation, ajout d’une mezzanine, ajout d’une fenêtre ou agrandissement d’une ouverture…
Les aménagements extérieurs et confort
Et qu’en est-il des travaux d’aménagement de l’extérieur ?
C’est une bonne question.
Tous ces travaux-là sont exclus, sauf la réparation à l’identique d’une clôture existante.
Pour tout le reste, ajout d’une piscine, ajout de sécurité avec un portail motorisé sont exclus.
Le mobilier et l’équipement
Les équipements électroménagers et les meubles entrent dans la catégorie du mobilier et ne sont donc pas comptabilisés dans le calcul du déficit foncier.
Les travaux modifiant la destination
Si vos travaux consistent à modifier la nature d’un logement, par exemple, vous transformez un garage en habitation, tous ces travaux-là n’entreront pas dans le calcul du déficit foncier.
Est-ce qu’une rénovation énergétique est déductible des revenus immobiliers locatifs ?
Les travaux de rénovation énergétique entre effectivement dans le calcul du déficit foncier.
Ce sont des travaux qui entrent dans la catégorie des travaux d’amélioration du logement, voire de réparation.
Depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2025, cette typologie de travaux bénéficie d’un doublement exceptionnel du plafond sur l’imputation de votre revenu global. Portant la limite à 21 400 € à la place de 10 700 €.
Ce doublement de plafond a pour objectif d’inciter l’amélioration énergétique des logements.
Mais pour en profiter, il faut que l’amélioration soit visible sur le diagnostic DPE après les travaux.
Concrètement, votre logement doit passer d’une classe E,F,G à une classe minimale de D.
Les travaux qui entrent dans cette catégorie : l’isolation thermique des murs extérieurs, intérieurs, sols et toitures, l’installation d’équipement fonctionnant aux énergies renouvelables et enfin le remplacement des systèmes de chauffage.
La déclaration et la justification des travaux
Pour la déclaration des travaux, c’est via le formulaire 2044 ou 2044-SPE.
Pour cela, vous devez déclarer :
- en case 224 : les dépenses d’entretien et de réparation
- en case 225 : les dépenses d’amélioration
À noter : en cas de contrôle fiscal, vous devez conserver tous les documents utiles pour justifier vos travaux (factures, devis, photos avant/après…).
Les autres charges déductibles qui entrent dans le calcul du déficit foncier
Nous avons parlé de tous les travaux qui entrent dans le calcul du déficit foncier de manière exhaustive.
Mais il y a d’autres charges qui entrent dans le calcul du déficit foncier, on retrouve :
- Les frais de gestion du logement : comme les frais d’agence et les frais liés à la comptabilité
- Les intérêts d’emprunt : ils sont uniquement déductibles sur les revenus fonciers
- Les impôts locaux : la taxe foncière et les taxes d’enlèvement des ordures ménagères
- Les primes d’assurances