Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux propriétaires mettant un ou plusieurs bien en location nue de réduire leurs revenus fonciers sans limite et leur revenu global dans la limite de 10 700 €.
Un déficit foncier est constaté dès lors que vos charges sont plus importantes que vos loyers perçus.
Avec ce dispositif, vous allez pouvoir embellir votre bien via des travaux tout en imputant ceux-ci sur vos revenus et payer peu ou pas d’impôts.
Voici maintenant les avantages et les inconvénients du déficit foncier.
Les avantages du Déficit Foncier
Les avantages du déficit foncier sont nombreux, dès lors que vous avez la possibilité d’investir dans des travaux.
Réduire les revenus fonciers sans limites
C’est l’avantage n°1 du déficit foncier.
Grâce à lui, vous pouvez déduire sur le déficit foncier de vos revenus fonciers.
C’est d’autant plus intéressant que les revenus fonciers sont imposés au barème progressif, plus, aux prélèvements sociaux.
Pour les plus hautes tranches d’imposition, vous pouvez économiser jusqu’à 62,2% d’impôts sur vos revenus fonciers.
Réduire son revenu global
Lorsque la première année, vous avez gommé entièrement vos revenus fonciers, le reliquat est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Indépendamment de la réduction d’impôt économisé égale à 10 700 € que multiplie votre Tranche Marginale d’Impositon (TMI), vous allez dans certain cas changer de tranche et payer moins d’impôt au global.
Excédant reportable pendant 10 ans
Si la première année, après avoir gommé complètement vos revenus fonciers d’une part et réduit votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an d’autre part, il vous reste du déficit à imputer.
Celui-ci est reportable pendant 10 ans, sur les revenus fonciers et pendant 6 ans sur le revenu global si votre revenu est inférieur ou égal à 10 700 €.
Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales
Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Il n’est donc pas limité à 10 000 € par an pour la France métropolitaine et 18 000 € par an pour les investissements outre-mer.
Vous n’êtes donc pas limité par le montant du déficit foncier que vous allez générer.
Valorisation du patrimoine et rentabilité locative
Avec le déficit foncier, vous allez transformer une partie de vos travaux en économie d’impôt non négligeable sur vos revenus fonciers.
C’est travaux, une fois terminés, vont apporter de la valeur à votre bien, vous allez ainsi augmenter les loyers et valoriser la valeur vénale de votre bien, vous donnant une chance de plus-value pour la revente.
Les inconvénients du déficit foncier
Si les avantages du déficit foncier sont indéniables dans une stratégie de location nue, ce mécanisme n’est pas exempt d’inconvénients.
Le bien doit être loué nu
C’est un fait, pour profiter du déficit foncier, vous devez obligatoirement louer votre bien nu et être imposé au régime réel.
L’imposition des revenus fonciers en location nue est moins intéressante que le statut de loueur en meublé.
Tous les travaux n’entrent pas dans le calcul
Ne sont éligibles au déficit foncier qu’un certain type de travaux.
Ces travaux doivent être :
- Des travaux d’amélioration : comme la remise à neuf d’une salle d’eau ou le changement d’un système de chauffage
- Des travaux de réparation : changement d’installation électrique, remise à neuf d’une toiture, etc
- Des travaux d’entretien : diagnostic DPE, entretien de clim, etc
Mais tous les travaux qui ont un impact sur la structure du bâtiment et qui modifie la surface habitable du logement n’entrent pas dans le calcul du déficit foncier.
La déclaration du déficit foncier est hasardeuse
Si vous pouvez déclarer vous-même un déficit foncier, le calcul est bien souvent complexe, pour savoir exactement ce qui entre ou non.
En cas d’erreur de déclaration, votre avantage fiscal obtenu avec le déficit foncier peut être remis en cause.
Pour éviter tout problème, il est vivement conseiller d’être accompagné par un professionnel, comme un conseiller en gestion de patrimoine.
Un engagement locatif de 3 ans
Lorsque vous imputez votre déficit foncier sur votre revenu global, vous devez vous engager à louer le bien à l’issue des travaux pendant une durée de 3 ans, qui se terminera au 31 décembre de la troisième année.
Si cette condition n’est pas respectée, votre avantage fiscal peut être remis en cause.