Le mécanisme de déficit foncier donne un avantage fiscal significatif à tous les contribuables qui ont pour projet de rénover un bien qui a pour finalité la location nue.
Dès lors que vos charges (travaux, frais, intérêt d’emprunt…) sont plus importants que les loyers perçus, vous créez un déficit foncier.
Ce déficit est ensuite imputable :
- Sur vos revenus fonciers sans limites
- Sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an
Quels sont les avantages d’investir en générant du déficit foncier dans une stratégie d’investissement immobilier ?
À qui ce dispositif profite le plus ?
Pourquoi investir en déficit foncier ?
Investir en immobilier locatif dans le but de générer un déficit foncier, c’est joindre l’utile à l’agréable.
Grace aux travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien, vous valorisez la valeur foncière d’un bien ancien d’une part.
D’autre part, si l’ensemble des travaux sont supérieurs aux loyers que vous allez percevoir, vous générez un déficit foncier.
À noter : pour profiter du déficit foncier, vous devez être imposé obligatoirement au régime réel.
Ce déficit va vous faire économiser durant une ou plusieurs années une imposition sur vos revenus fonciers, qui sont imposés en location nue, au pourcentage de votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) plus aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Voici le tableau récapitulatif de l’impôt sur les revenus foncier par tranche :
| Tranche marginale d’imposition (TMI) | Pourcentage d’Imposition sur les revenus fonciers |
| TMI à 45% | 62,2% (45% + 17,2%) |
| TMI à 41% | 58,2% (41% + 17,2%) |
| TMI à 30% | 47,2% (30% + 17,2%) |
| TMI à 11% | 29,2% (11% + 17,2%) |
| TMI à 0% | 17,2% |
Comment investir en déficit foncier ?
Pour obtenir un déficit foncier, il faut absolument réaliser des travaux pour valoriser un bien immobilier ancien.
Pour cela, vous pouvez investir en direct en achetant un bien immobilier et réaliser les travaux nécessaires qui vont par la suite générer un déficit foncier.
Ou alors, acheter des parts de SCPI de déficit foncier et déléguer complètement la gestion.
En direct
Investir dans un bien ancien à rénover avec pour objectif de le valoriser, le louer et réduire vos revenus fonciers et le meilleur moyen, pour qui veut obtenir de bons rendements locatifs, tout en créant du passif pour son patrimoine global.
En revanche, c’est un investissement qui demande du temps en gestion et qui ajoute une charge mentale non négligeable quant au stress que peu représenter un investissement locatif.
Pour être éligible au déficit foncier, vous devez louer le ou les biens en location nue et être imposé au régime réel.
De plus, lors de la déclaration des travaux, il vous faudra être rigoureux dans la conservation de tous les éléments servant de justificatif.
À travers une SCPI de déficit foncier
L’autre possibilité est d’obtenir un déficit foncier en achetant des parts de SCPI de déficit foncier.
Cette typologie de SCPI a pour objectif principal la création de déficit foncier.
Elle achète des biens immobiliers à rénover et effectue de lourds travaux, au minimum 65% du budget est alloué dans les travaux.
De votre côté, vous ne vous occupez de rien à part injecter le capital dans la SCPI via l’achat de parts.
Vous obtenez ensuite un déficit foncier égal à la quote-part des travaux que la SCPI a alloué, au minimum 65%.
Vous gardez ensuite les parts pendant au minimum 15 ans et obtenez des revenus réguliers lorsque les travaux sont terminés et que les biens sont loués.
Qui peut investir en déficit foncier ?
Si tout le monde peut profiter de l’avantage fiscal offert par le déficit foncier, il est plus avantageux pour les personnes qui sont lourdement imposées.
En effet, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif et aux prélèvements sociaux.
Si vous êtes dans les tranches les plus hautes, en imputant le déficit sur vos revenus fonciers, vous allez faire des économies substantielles, en transformant l’impôt en patrimoine.
Prenons un exemple pour que vous compreniez bien l’impact du déficit foncier sur des revenus fonciers pour une personne qui a une TMI à 45%.
Pour 20 000 € de revenus fonciers, l’impôt dû est de 12 440 €, soit 62,2% du montant brut.
En imputant un déficit foncier sur ces revenus-là, vous réalisez directement une économie de 12 440 €.
Concrètement, si vous faites de la location nue, dès que votre TMI est de 30% ou plus, utiliser le déficit foncier dans votre stratégie patrimoniale peut avoir du sens.
Prenons maintenant un exemple d’investissement dans le but de générer un déficit foncier.
Exemple d’investissement en déficit foncier
Pour cet exemple, prenons l’exemple de Thierry et Michèle, qui sont mariés et dont la Tranche Marginale d’Imposition est de 45%.
Ils ont investissement dans un bien immobilier en cœurs de ville pour 100 000 € et font faire 100 000 € de travaux éligibles au calcul du déficit foncier.
Le bien rapporte une fois loué 20 000 € par an de revenus fonciers.
La première année, le couple va gommer entièrement leurs revenus fonciers.
À la suite de cette imputation, il reste 80 000 € de déficit.
Lors de cette année, ils vont également imputer 10 700 € de leur revenu global (limite maximum d’imputation du déficit foncier).
Après la première année, il reste donc un déficit foncier de 69 300 €.
Ce déficit restant est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Donc en année 2, ils vont gommer une fois encore les 20 000 € de revenus fonciers, il restera 49 300 €.
En année 3, après imputation totale des revenus fonciers, il restera 29 300 €.
En année 4, après imputation totale des revenus fonciers, il restera 9 300 €.
Enfin, en année 5, après imputation du reste de déficit foncier, ils vont déclarer 10 700 € de revenus fonciers.
En terme d’économie d’impôts.
La première année, le couple a économisé : 12 440 € d’imposition sur les revenus fonciers et 4 815 € d’imposition sur leur revenu global, portant l’économie totale à 17 255 €.
La deuxième année, le couple a économisé : 12 440 € d’imposition sur les revenus fonciers.
La troisième année, le couple a économisé : 12 440 € d’imposition sur les revenus fonciers.
La quatrième année, le couple a économisé : 5 784 € d’imposition sur les revenus fonciers.
Grâce au déficit foncier, le couple n’a pas payé d’impôts pendant 3 années consécutive et a réduit son imposition la 4eme année.
Au total, Thierry et Michèle ont économisé 47 919 € d’impôts.