Vous êtes propriétaire d’un bien loué en location nue ou vous prévoyez d’en faire l’acquisition ?
Si l’ensemble de vos charges est supérieur aux loyers que vous percevez, alors vous générez un déficit foncier.
Comment ce déficit est imputable sur vos revenus fonciers et votre revenu global ?
Voyons comment vous pouvez optimiser la fiscalité de votre investissement locatif.
Rappel de ce qu’est le déficit foncier
Voici la définition concise du déficit foncier : dès que vos charges sont supérieures aux loyers que vous percevez, vous générez un déficit foncier.
Ce déficit généré est directement imputable sur vos revenus fonciers sans limites et le surplus est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €.
Pour en profiter, vous devez obligatoirement être imposé au régime réel.
Pour terminer, vous devez pouvoir justifier toutes les dépenses réelles qui ont généré ce déficit.
On parle ici des dépenses liées à l’amélioration, l’entretien et la réparation de votre bien locatif.
Voyons en détail la règle d’imputation du déficit sur les revenus fonciers.
Règle d’imputation sur les revenus fonciers
L’imputation du déficit foncier suit une chronologie stricte avec un ordre de priorité bien défini.
Les intérêts d’emprunts doivent être traité en premier et appliqués uniquement sur vos revenus fonciers.
Pour le reste du déficit est ensuite appliqué au montant restant de vos revenus fonciers.
Il est à noter que vous pouvez réduire vos revenus fonciers sans limites.
Si, après avoir neutralisé vos revenus fonciers, s’il vous reste un déficit non imputé, vous pouvez alors l’imputer sur votre revenu global, exclusivement la première année et dans la limite de 10 700 €.
À noter : si vous avez obtenu votre déficit foncier via des parts de SCPI de déficit foncier, les règles d’imputation sont les mêmes.
Gestion du déficit excédentaire
S’il vous reste du déficit après l’avoir imputé sur votre revenu global, pas de panique, il n’est pas perdu.
En effet, ce déficit est reportable :
- pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers
- pendant les 6 années suivantes sur votre revenu global, si celui-ci est inférieur à 10 700 €
Bon à savoir : cet avantage fiscal est d’autant plus intéressant qu’il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.