SCPI de déficit foncier, pour gommer son revenu imposable

Les SCPI de déficit foncier en bref : 

• Elle investit dans des biens nécessitant de lourds travaux dans le but de générer un déficit foncier. 
• Le déficit foncier est redistribué au prorata des parts que vous détenez et il vient d’imputer sur vos revenus fonciers sans limites et sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €
• Les performances des SCPI de déficit foncier sont plus faibles que des SCPI de rendement
• Investissement à long terme avec une conservation des parts de 15 années au minimum

Dans la famille des SCPI fiscale, vous avez la SCPI de déficit foncier. 

Son objectif est d’acquérir des biens immobiliers qui nécessitent des rénovations importantes dans le but de générer du déficit foncier.

En tant qu’actionnaire de la SCPI, vous récupérez ainsi une partie du déficit généré afin de pouvoir l’imputer sur vos revenus fonciers ou votre revenu global (limité à 10 700 €).

 Est-ce que la SCPI de déficit foncier est une bonne solution dans votre stratégie d’investissement ?

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?

Une SCPI de déficit foncier a le même fonctionnement qu’une Société Civile de Placement Immobilier : elle s’occupe de la gestion et de la location d’un parc de bien et vous reverse une partie des loyers au prorata des parts que vous détenez, c’est un investissement dit pierre papier. 

En revanche, une SCPI de déficit foncier à un objectif bien défini : elle doit générer, via la rénovation des biens qu’elle acquiert, un déficit foncier afin de le redistribuer aux investisseurs. 

C’est pour cela qu’elle fait partie de la famille des SCPI, dites fiscales.

Comme la SCPI Malraux par exemple. 

Comme toutes les SCPI, vous n’avez aucune gestion, à l’inverse d’un projet immobilier que vous allez réaliser en nom propre.

Comment fonctionne une SCPI de déficit foncier ?

Une SCPI de déficit foncier a pour but de générer un déficit foncier afin de le reverser aux investisseurs (vous) pour qu’ils puissent à leur tour l’imputer sur leurs revenus fonciers sans limites ou sur leur revenu global dans la limite de 10 700 €. 

Pour cela, la société investie dans des biens immobiliers, généralement des immeubles, qui ont besoin d’être rénovés.

Vous percevez un déficit foncier égal à une quote part des travaux réalisés par la SCPI sur les biens. 

Le pourcentage de cette quote part représente en général entre 40% et 60% du montant de votre souscription. 

À noter : le déficit foncier peut être étalé sur 1, 2 ou 3 ans, en fonction de la SCPI.

La nature des travaux réalisés par une SCPI de déficit foncier est encadrée et doit porter sur : 

• Des travaux d’entretien et de réparation
• Des travaux d’amélioration qui n’ont aucun impact sur la structure de base du bien

Attention : tous les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction n’entre pas dans le mécanisme de déficit foncier. 

À l’inverse d’une SCPI de rendement, la SCPI de déficit foncier ne commence à distribuer des revenus que lorsque les travaux sont achevés. 

En revanche, le déficit foncier est octroyé et utilisable dès la souscription.

Si vous obtenez un déficit foncier supérieur au plafond autoriser de 10 700 € pour votre revenu global, celui-ci est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans. 

Enfin, ce mécanisme n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. 

Voici un exemple d’investissement en SCPI de déficit foncier chiffré pour bien comprendre l’imputation du déficit foncier. 

Vous êtes imposé à une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 41% et vous avez des revenus fonciers issus d’une location nue de 20 000 € par an. 

Vous investissez 150 000 € dans la souscription d’une SCPI de déficit foncier, qui vous reverse 90 000 € (la quote part des travaux est ici de 60%).

Pendant 4 années complètes, vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus fonciers, mais vous allez aussi la première année pouvoir imputer 10 700 € de votre revenu global. 

En 2028, vous aurez épuisé la totalité de votre déficit foncier et il ne vous restera que 700 € de revenu foncier à déclarer. 

Engagement et condition à respecter

Lorsque vous souscrivez à une SCPI de déficit foncier, vous bloquez en général votre capital pour au minimum 15 ans. 

C’est la SCPI qui exige ça, dans les faits, les 3 premières années sont généralement prévues pour l’acquisition des biens et la réalisation des travaux. 

Les biens sont ensuite loués pour une durée de 10 ans. 

Pour finir, comptez au minimum 2 ans pour la vente du parc immobilier et la dissolution de la SCPI. 

En général, vous n’avez pas de crainte à avoir pour la remise en cause de votre déficit foncier, car l’engagement légal est le suivant : lorsque vous avez imputé votre déficit foncier, vous devez conserver vos parts jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivante. 

La fiscalité liée aux SCPI de déficit foncier

La fiscalité des SCPI de déficit foncier est la même que pour les SCPI traditionnelles. 

Pour les loyers que vous percevez (après la période de travaux), ils sont imposés au barème progressif, c’est-à-dire que la fiscalité sera plus ou moins élevée en fonction de votre TMI, plus les prélèvements sociaux qui rajoute 17,2%. 

Comme tout investissement immobilier, les parts de SCPI que vous détenez entre dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). 

Si vous êtes au régime réel, vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt, si vous achetez vos parts à crédit. 

Pour finir, concernant la revente des parts : si une plus-value est réalisée lors de la dissolution, elle est imposée à 19%, plus aux prélèvements sociaux à 17,2%. Vous êtes exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. 

La fiscalité appliquée au SCPI de déficit foncier est globalement lourde si vous avec une TMI à 41% ou 45%. 

Voyons voir les avantages d’une SCPI de déficit foncier et les inconvénients d’une SCPI de déficit foncier.

Avantages et Inconvénients d’une SCPI de déficit foncier