Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de réduire vos revenus fonciers et votre revenu global.
Il s’applique à tous les contribuables qui sont imposés au régime réel et qui font de l’investissement immobilier en location nue.
Lorsque vos charges sont supérieures aux loyers que vous percevez, alors un déficit est généré.
Si vous ne passez pas par l’intermédiaire d’une SCPI de déficit foncier, comment calculer le montant global de déficit foncier que vous allez pouvoir imputer ?
C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Rappel du mécanisme du déficit foncier
Par définition, un déficit foncier est généré dès lors que les charges (travaux, entretiens, intérêts d’emprunts…) sont supérieures au montant les loyers que vous allez percevoir.
Lorsque vous êtes au régime réel d’imposition et que vous faites de la location nue, vous avez la possibilité d’imputer ce déficit sur vos revenus fonciers sans limites et le surplus sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €.
Ce mécanisme ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, limité à 10 000 € par an et par foyer fiscal.
Lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, vous avez une obligation de conservation et de location du bien pendant les 3 années qui suivent l’imputation.
Maintenant que vous êtes au clair avec le mécanisme, passons au calcul du déficit foncier.
Comment est calculé le déficit foncier ?
La méthode de calcul de base est simple : il faut soustraire le montant total de vos charges à vos recettes brutes.
À présent, toutes les charges ne sont pas déductibles et n’entrent pas dans le mécanisme du déficit foncier.
Voici une liste exhaustive des travaux et charges pour le déficit foncier.
Concernant les charges déductibles : elles doivent impérativement être payées et justifiées.
Pour les charges déductibles, voici un exemple concret :
- Tous les frais liés à la gestion et à l’administration de votre bien : on retrouve ici, les frais d’agence, les frais de comptabilité, les frais de copropriété, et la rémunération d’un concierge si c’est le cas)
- Tous les impôts dus pour le logement : la taxe foncière et la redevance des ordures ménagères si elles ne sont pas à la charge de votre locataire)
- Toutes les primes d’assurances : sur les loyers impayés et sur les vacances locatives
- Toutes les provisions de charges
- Toutes les charges locatives que vous n’avez pas récupéré auprès de votre locataire
- Toutes les indemnités d’éviction ou de relogement de votre locataire
Passons désormais aux travaux qui entre dans le calcul du déficit foncier, on retrouve :
- Tous les travaux d’amélioration : comme des travaux de peintures par exemple
- Tous les travaux de réparation : comme le changement d’un chauffe-eau ou d’une VMC
- Tous les travaux d’entretien : que ce soit du système de chauffage ou des clims
En revanche, tous les travaux qui modifient la structure du bien ou la surface du logement n’entre pas dans le calcul du déficit foncier.
Concernant les intérêts et les frais d’emprunt : ils ne sont déductibles que des revenus fonciers, faites bien attention à cela.
Comment s’impute le déficit : les règles et le plafonnement
Vous avez parfaitement calculé le déficit foncier que vous pouvez imputer pour optimiser votre imposition.
Attention à imputer dans le bon ordre votre déficit.
Premièrement, les charges liées à votre crédit bancaire, comme les intérêts et les frais liés à celui-ci, s’impute uniquement sur les revenus fonciers.
Ensuite, le reste du déficit s’impute en premier lieu sur vos revenus fonciers pour l’année en cours.
Enfin, le surplus de déficit est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € la première année.
Attention à la règle des 3 ans si vous avez imputé votre déficit sur votre revenu global.
À noter : Depuis 2023, pour les travaux portant sur la rénovation énergétique (logement avec un DPE E, F ou G), le déficit imputable sur le revenu global est doublé, portant son plafond à 21 400 €. Vous devez en revanche obtenir après les travaux un DPE d’une valeur minimale de D pour obtenir ce plafond.
Le report d’excédent de déficit foncier
Vous avez un excédant de déficit après la première année ?
Pas de soucis, ce déficit est reportable pendant 10 sur vos revenus fonciers.
Il est aussi reportable sur votre revenu global pendant 6 ans, si votre revenu est inférieur au plafond de 10 700 €.
Exemple factuel du calcul du déficit foncier
Pour notre exemple d’application du déficit foncier, nous allons prendre la situation de Sylvie, qui a 15 000 € de revenus fonciers par an.
Elle a des intérêts d’emprunt de 5 000 € par an.
Et en 2026, elle a fait 50 000 € de travaux et entretien qui entre dans le calcul du déficit foncier.
Elle est imposée à une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 41%.
Voici comment se calcule son déficit et son imputation dans l’ordre chronologique.
Scénario d’Imputation du Déficit Foncier (Année N)
Pour illustrer la règle du traitement des intérêts d’emprunt (qui sont une charge déductible, mais traitée séparément), nous allons décomposer les 50 000 € de charges :
- Intérêts d’emprunt : 5 000 €
- • Travaux et Autres Charges : 45 000 € (50 000 € – 5 000 €)
Étape 1 : Calcul du Résultat Foncier et Traitement des Intérêts
La première règle est d’imputer les intérêts d’emprunt uniquement sur les revenus fonciers.
| Calculs | Montant (€) | Règle appliquée |
| Revenus fonciers bruts | 15 000 | |
| Imputation des Intérêts d’emprunt | – 5 000 | Les intérêts sont imputés uniquement sur les revenus fonciers. |
| Revenus fonciers restants | 10 000 |
Dans ce cas, les revenus fonciers de 15 000 € sont suffisants pour absorber les 5 000 € d’intérêts d’emprunt.
Il reste 10 000 € de revenus fonciers à couvrir.
Étape 2 : Imputation des Travaux (autres charges)
Le reste du déficit foncier (45 000 €) est imputé sur les revenus fonciers restants (10 000 €).
Cette imputation se fait sans limitation de montant.
| Calculs | Montant (€) | Règle appliquée |
| Déficit foncier restant à imputer | 45 000 € | |
| Imputation sur reste des revenus fonciers | – 10 000 € | Imputation sur les revenus fonciers sans limites. |
| Revenus Fonciers Imposables | 0 | Les revenus fonciers sont neutralisés pour l’année N. |
| Déficit foncier restant | 35 000 € | (45 000 € – 10 000 €) |
Étape 3 : Imputation du surplus sur le revenu global et gestion du plafond
Le déficit foncier restant de 35 000 € est ensuite imputable sur votre revenu global.
Cette imputation est limitée à 10 700 € par an.
| Calculs | Montant (€) | Règle appliquée |
| Déficit foncier restant | 35 000 € | |
| Imputation sur le revenu global | – 10 700 € | Plafonnement légal. |
| Déficit foncier non imputé restant | 24 300 € | (35 000 € – 10 700 €) |
Étape 4 : Le report d’excédent
Le montant de 24 300 € n’a pas pu être déduit lors de cette première année (car il excède le plafond de 10 700 €).
Il reste donc un montant de 24 300 € reportable sur vos revenus fonciers pendant les 10 prochaines années.
Synthèse du gain fiscal pour Sylvie
Grâce au mécanisme du déficit foncier, Sylvie a obtenu une double économie fiscale :
- La neutralisation des loyers : Les 15 000 € de revenus fonciers ne sont pas imposés cette année-là. Avec une TMI à 41%, Sylvie économise : 8 730 € d’impôts sur ses revenus fonciers, 41% pour sa TMI + 17,2% de prélèvements sociaux.
- La réduction de son revenu global : avec une TMI à 41%, Sylvie économise 4 387 €.
Ce qui porte sur la première année une économie d’impôt totale de : 13 117 €.
De plus, cette économie d’impôt générée par le déficit foncier n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.