Vous avez fait des travaux sur un bien locatif dans le but de le louer et de profiter du mécanisme du déficit foncier, mais vous faites face à de la vacance locative.
Est-ce que vous allez perdre ce déficit, car votre bien ne génère pas de revenus fonciers ?
La réponse est non !
Il est possible de déclarer un déficit foncier sans revenus fonciers, vous allez voir comment ici.
Définition et contexte du déficit foncier sans Loyers
Lorsque vos charges sont supérieures à vos loyers, vous générez un déficit.
Quand ce bien est en location nue et que les revenus fonciers sont imposés au régime réel, vous pour imputer ce déficit sur vos revenus fonciers et sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Maintenant, si votre logement est en vacances locatives, ce qui arrive lorsque le logement n’a jamais été loué ou que vous êtes dans un roulement de locataire.
Les charges, elles, continuent de s’accumuler et c’est souvent le moment pour vous de faire quelques travaux.
Voyons comment déclarer ce déficit foncier pour ne pas le perdre.
Comment obtenir un déficit foncier sans revenus locatifs ?
Pour déclarer sans encombre un déficit foncier sans revenus locatifs, vous devez prouver que votre intension de louer le bien est réelle et que ce projet immobilier est à but exclusivement locatif.
Pour cela, plusieurs justificatifs font preuves.
Conversez des copies d’écrans des annonces que vous avez publiées sur des plateformes immobilières reconnues, comme “le bon coin” ou “se Loger” par exemple.
Si vous êtes passé par l’intermédiaire d’une agence, conservez les mandats de location datés et signés.
Assurez-vous que le loyer que vous avez affiché sur vos annonces est cohérent avec le marché immobilier où votre bien est situé.
Conservez les factures et les devis des travaux réalisés.
Conservez aussi votre planning de mise en location et tous les échanges que vous avez pu avoir avec vos potentiels locataires.
Enfin, indiquez clairement dans la rubrique INFORMATION lors de votre déclaration fiscale de votre volonté de louer le bien.
Quoi qu’il en soit, si vous ne voulez pas que le déficit foncier soit remis en cause, vous devrez louer votre bien.
Dans les faits, il doit être immédiatement mis en location après les travaux.
Les charges déductibles et les exclusions spécifiques
Concernant les charges déductibles qui entrent dans le calcul du déficit foncier, on retrouve les travaux qui sont des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration.
Pour une liste détaillée et exhaustive, nous avons rédigé un article dédié : déficit foncier et travaux : les liste complète.
Sont exclus du calcul du déficit foncier tous les travaux qui visent à modifier la structure du bien ou à augmenter la surface habitable.
Le frais lié au mobilier n’entre pas dans le calcul également.
Comment déclarer et imputer ce déficit foncier sans revenus fonciers ?
La déclaration de votre déficit foncier doit être faite sur le formulaire 2044.
Dans le cadre d’une déclaration sans revenus fonciers, vous devez déclarer uniquement les charges, une seule case doit être remplie : la case 250.
Sans revenus fonciers, vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Attention : les intérêts d’emprunt sont imputables seulement sur les revenus fonciers.
L’excédent de déficit foncier est ensuite reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers et durant 6 ans sur le revenu global, si celui-ci est inférieur à 10 700 €.
Si vous imputez le déficit sur votre revenu global, vous devez obligatoirement louer votre bien durant les 3 années qui suive l’imputation, sinon vous vous exposez à une requalification fiscale.
Les conséquences de la déduction en fonction de votre situation
Il convient de distinguer 2 cas dans le cadre de la création de déficit foncier sans revenus locatif :
- C’est votre tout premier bien locatif : dans ce cas précis, le déficit est provisionné jusqu’à ce que le bien soit loué et que les revenus issus de la location commencent à tomber
- Vous disposez de plusieurs biens locatifs : la déclaration des revenus fonciers étant commune quel que soit le nombre de bien que vous possédez, si un de vos bien génère un déficit foncier sans revenus fonciers, ce déficit peut être imputé sur vos autres revenus fonciers
Les omissions de déclaration des charges
Il est à noter que si vous avez oublié de déclarer des charges qui entrent dans le calcul du déficit foncier pour un ou plusieurs biens, vous disposez d’un délai de rectification de 3 ans à compter de l’année en cours.
Si vous avez des charges non déclarées en 2023, il est toujours temps en 2025 de les déclarer.
Afin que la correction soit appliquée, vous devez fournir tous les justificatifs qui attestent de ces charges.