Vous souhaitez profiter du formidable avantage fiscal qu’offre le déficit foncier ?
Vous avez entendu parler de la règle des 3 ans, qui peut remettre en cause votre avantage si elle n’est pas respectée.
Cette règle est subtile et nous allons la décortiquer ensemble dans cet article.
Le cadre d’application du déficit foncier
Un déficit foncier est créé lorsque l’ensemble de vos charges (travaux, frais…) sont supérieures aux loyers que vous percevez.
Pour pouvoir imputer ce déficit, vous devez être obligatoirement imposé au régime réel et louer votre bien nu.
Ce déficit est donc ensuite imputable en priorité sur vos revenus fonciers sans limites, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
À noter : les intérêts d’emprunt sont imputables uniquement sur les revenus fonciers.
Le principe de la règle des 3 ans
La règle de conservation du bien en location pendant 3 ans s’applique exclusivement si vous avez imputé du déficit foncier sur votre revenu global !
Dans ce cas, vous devez effectivement conserver durant 3 ans et jusqu’au 31 décembre de la troisième année votre bien en location.
Cette période de conservation démarre l’année suivant l’imputation sur votre revenu global.
Concrètement, si vous avez imputé un déficit foncier en 2025, vous devrez conserver votre bien loué jusqu’au 31 décembre 2028.
Les objectifs de cette règle sont clairs, elle a pour but de soutenir l’offre des logements au titre de résidence principale en échange d’un avantage fiscal.
Différence entre l’imputation sur le revenu global et sur les revenus fonciers
La différence fondamentale entre le revenu global et les revenus fonciers dans la règle de conservation des 3 ans est que celle-ce ne s’applique que sur le revenu global.
Si vous imputez votre déficit foncier uniquement sur les revenus fonciers, alors aucune règle ne s’applique.
Mais bien souvent, lorsque vous imputez votre déficit foncier en année N, si après avoir entièrement neutralisé ses revenus, il reste du déficit, vous devez l’imputer sur votre revenu global (limite 10 700 €).
Et ce n’est qu’après cette étape que l’excédent de déficit est reportable.
Quelles sont les conséquences du non-respect de la règle des 3 ans
Si vous ne respectez pas les conditions de conservation pour le déficit foncier imputé sur votre revenu global, vous vous exposez à :
Une remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration fiscal.
Cette remise en cause se traduit par des sanctions financières qui peuvent aller jusqu’au remboursement total des avantages perçus, plus éventuellement des pénalités et des intérêts de retard.
Les causes du non-respect de la règle des 3 ans sont les suivantes :
- La vente du bien
- La récupération du bien pour votre usage personnel
- La modification de l’investissement locatif, vous passez de location nue à LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
À noter : si pendant la durée de 3 ans votre logement est en vacances locatives suite au départ d’un locataire, vous devez rapidement relouer le bien.
Bon à savoir : En cas d’invalidité, de licenciement ou de décès (vous ou votre conjoint/partenaire de PACS), vous pouvez vendre le bien sans risque de remise en cause de l’administration fiscale, car ce sont des motifs légitimes.