Pour profiter de l’avantage fiscal qu’offre le déficit foncier, il convient de bien le déclarer à l’administration fiscale.
Pour créer du déficit foncier, il faut que les charges déclarées et éligibles à son calcul soient plus importantes que les loyers perçus.
Comment bien déclarer votre déficit foncier et réaliser de belles économies d’impôts sur vos revenus fonciers, mais aussi sur votre revenu global.
Le contexte fiscal et le régime d’imposition
Le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers sans limites et sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, uniquement si votre ou vos biens sont loués nus.
De même, vous devez opter pour le régime réel, c’est une obligation.
À noter : le régime micro-foncier n’est, lui aussi, pas éligible, car il offre déjà un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus.
Si vous louez des biens en location nue à travers une SCI imposée sur les revenus, vous pouvez aussi déclarer et imputer un déficit foncier.
Les Formulaires de Déclaration Nécessaires
La déclaration des charges et des revenus qui vont ensuite générer un déficit foncier se déclarent dans le formulaire annexe 2044.
Nous vous conseillons de démarrer par celui-ci, parce que toutes les informations renseignées dans cette annexe et les montants calculés vont ensuite être parfaitement reporté dans la déclaration d’impôt principale, en case 4.
Le calcul et le mécanisme du Déficit Foncier
On constate un déficit foncier lorsque vos charges (travaux, frais, intérêts d’emprunt…) sont supérieures aux loyers que vous allez percevoir.
Mais attention, les charges qui déterminent le déficit foncier ne sont pas traitées de la même manière.
Commençons par les intérêts d’emprunts : ils doivent être imputés en priorité sur les revenus fonciers. Tous les autres revenus sont exclus.
Sont ensuite imputés les revenus fonciers : le déficit restant s’impute sur les revenus fonciers jusqu’à les neutraliser totalement.
Pour finir, il s’impute sur le revenu global : s’il reste du déficit foncier à imputer, lors de la première année, alors vous devez l’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Si un déficit est toujours constaté après toutes les imputations, alors il est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
Voyons maintenant les cases à remplir dans votre déclaration pour imputer votre revenu foncier.
Les cases à remplir pour déclarer votre déficit foncier
Pour les intérêts d’emprunt, en ligne 250 : c’est dans cette case que vous renseignez vos intérêts d’emprunts, mais aussi les frais liés à la constitution du crédit, comme le dossier bancaire et tout ce qui n’est pas remboursé sur les frais de caution et fonds mutuel de garantie.
Concernant les autres charges, vous devez les déclarer par typologie :
- En ligne 221 : les frais d’administration et de gestion, si vous faites appel à une agence immobilière ou à une conciergerie, tous ces frais entrent dans le calcul du déficit foncier
- En ligne 222 tous les autres frais de gestion dont un forfait de 20 € par local
- En ligne 223 : toutes les primes d’assurance reçues, des assurances loyers impayés ou APNO (Assurance Propriétaire Non Occupant)
- En ligne 224 : l’ensemble des travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien. Pour un tour d’horizon complet, lire notre article : la liste des travaux qui entrent dans le calcul du déficit foncier
- En ligne 225 : les charges récupérables non récupérées au départ du locataire
- En ligne 226 : les indemnités d’éviction et les frais de relogement
- En ligne 227 : la taxe foncière du ou des logements, à laquelle vous aurez soustrait la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui n’entre pas dans le calcul
En ligne 240, vous allez retrouver la somme de toutes les charges renseignées dans les lignes 221 à 229.
Important : n’oubliez pas de déclarer vos charges même si vous ne percevez pas encore de loyers.
En cas de doute, ne réalisez pas votre déclaration seul et faites vous accompagner par un professionnel, comme un conseiller en gestion de patrimoine.