Profiter de revenus réguliers tout en réduisant ses impôts, c’est la promesse des SCPI Fiscales !
Mais dernière cette promesse, est-ce que cet investissement est vraiment rentable à long terme ?
S’il est vrai que l’avantage fiscal est souvent disponible dès l’année de la souscription, les rendements locatifs des SCPI résidentielles sont potentiellement plus faibles que ceux des SCPI de rendement, investies en immobilier commercial.
Surtout, la très faible liquidité des parts et l’obligation de conservation à très long terme (généralement 15 à 17 ans minimum) font que cette catégorie de SCPI n’est pas forcément adaptée à tous les patrimoines, mais est plutôt destinée aux contribuables fortement imposés.
Est-ce que les SCPI fiscales sont faites pour vous ?
Nous espérons que vous en aurez le cœur net à la lecture de cet article.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Les SCPI fiscale ont le même fonctionnement global qu’une SCPI de rendement ou une SCPI de plus-value.
C’est-à-dire que c’est un investissement immobilier, dit “Pierre Papier”.
Pourquoi ?
Vous achetez des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), qui détient et gère un parc immobilier composé de plusieurs biens dans différentes zones géographiques.
Elle vous reverse régulièrement une partie des loyers perçus, au prorata du nombre de parts que vous détenez.
La spécificité des SCPI fiscales, c’est que leur objectif est de répondre à un dispositif fiscal dans le but d’accorder une réduction fiscale, qui est de nature différente en fonction du dispositif ciblé par la SCPI.
Il existe en 2025, 4 SCPI fiscale :
- La SCPI de déficit foncier
- La SCPI Malraux
- La SCPI Monuments Historiques
- La SCPI Pinel Denormandie
C’est un investissement à destination des contribuables fortement imposé et désireux de construire un patrimoine immobilier sans souci de gestion.
Les différents dispositifs accessibles dans une SCPI Fiscale
En fonction du dispositif visé par la SCPI fiscale, vous allez obtenir, soit une réduction d’impôts, soit un déficit à imputer sur vos revenus fonciers ou votre revenu global, avec ou sans limites, en fonction du dispositif choisit.
Quel est la SCPI fiscale la plus adaptée à votre situation et à vos besoins ?
Nous allons vous présenter les 4 dispositifs éligibles à la souscription d’une SCPI.
SCPI Déficit Foncier
L’objectif de la SCPI de déficit foncier est d’investir dans des immeubles locatifs nécessitant de lourds travaux, afin de générer un déficit foncier.
Un déficit foncier est généré lorsque les dépenses (comme les travaux) sont supérieurs aux revenus (loyers).
Ce déficit foncier est ensuite redistribué aux titulaires de parts de SCPI.
Ils peuvent ensuite l’imputer sur leurs revenus fonciers sans limites et sur leur revenu global dans la limite de 10 700 €.
Important : la fraction de déficit qui dépasse le plafond est reportable pendant les 10 années qui suivent.
L’économie d’impôt générée par le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales, ce qui est un avantage.
L’achat de parts de SCPI de déficit foncier est un investissement à long terme.
En investissant, vous bloquez votre capital pour une durée de 15 ans minimum.
Cette durée est imposée par la SCPI fiscale.
Concernant le dispositif de déficit foncier, pour ne pas voir votre avantage remis en cause, vous devez conserver vos par jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année qui suit l’imputation de votre déficit sur le revenu global.
À noter : si vous achetez les parts de SCPI de déficit foncier à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles.
SCPI Malraux
L’objectif de la SCPI Malraux est d’investir dans des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) qui nécessitent des opérations de restauration, dont le taux de réduction octroyé varie en fonction de 2 critères :
- 30% si l’immeuble est approuvé et couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSVM)
- 22% si l’immeuble est couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP)
Le taux de réduction que vous allez obtenir va dépendre du type d’immeubles détenus par la SCPI et des fonds alloués aux dépenses et travaux éligibles au dispositif Malraux.
Le pourcentage minimum des fonds alloués est de 65%.
La réduction d’impôt ainsi obtenue est utilisable dès l’année de souscription de la SCPI Malraux et la fraction de réduction non imputée est reportable durant les 3 années suivantes.
Comme toutes les SCPI fiscales, la SCPI Malraux est un investissement à long terme, avec une conservation des parts d’au moins 15 ans.
Quant à lui, le dispositif Malraux exige une conservation des parts pendant une durée d’engagement de location durant 9 ans minimum à compter de la fin des travaux.
La réduction d’impôt accordée par la SCPI Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
À noter : l’assiette de réduction est limitée à un investissement maximum de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal.
SCPI Monuments Historiques
L’objectif de la SCPI Monuments Historiques est d’acquérir des immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques qui nécessitent des travaux de rénovation.
En contre-partie, l’investisseur (vous), pouvez imputer une partie du déficit foncier sur vos revenus fonciers, mais aussi sur votre revenu global, sans limites de montant.
Si le déficit obtenu est supérieur aux revenus à imputer, celui-ci est reportable durant les 6 années suivantes.
L’avantage fiscal obtenu n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Enfin, si vous êtes redevable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), en réduisant votre revenu global, vous obtenez indirectement une diminution de l’IFI qui se base sur vos revenus imposables.
Concernant l’engagement, c’est là aussi un temps long, au minimum 15 ans et dans les faits, comptez 17 ans au minimum.
SCPI Pinel Denormandie
L’objectif de la SCPI Pinel Denormandie est d’investir dans des immeubles résidentiels anciens dans le but de les réhabiliter pour ensuite les louer à des particuliers sous conditions (loyers plafonnés).
Le montant de réduction d’impôt est calculé en fonction de la durée de location obligatoire :
- 12% pour un engagement de 6 ans de location
- 18% pour un engagement de 9 ans de location
- 21% pour un engagement de 12 ans de location
Réduction limitée à 300 000 € par contribuable et par an.
Attention, la réduction d’impôt non imputée n’est pas reportable, donc perdue.
C’est un investissement à long terme, puisque l’engagement de conservation des parts est obligatoire jusqu’à l’expiration de l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
Dans les faits, cette durée est d’au moins 15 ans, lorsque son pris en compte les travaux, l’engagement de location et la vente des parts de SCPI Pinel Denormandie.
À la différence des autres SCPI fiscale, la réduction d’impôt octroyée par le dispositif Pinel Denormandie entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
La fiscalité des SCPI fiscales
Voici le tableau que vous pouvez copier-coller :
| Imposition des revenus (Loyers) | Les loyers que vous percevez sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. En fonction de votre TMI, les revenus issus des SCPI Fiscales peuvent être lourdement imposés |
| Régime Micro-Foncier | La possibilité de bénéficier du régime micro-foncier dépend du dispositif fiscal de la SCPI et de la détention d’autres immeubles loués nus par ailleurs (ce qui est impossible pour une SCPI Monuments Historiques ; possible pour la SCPI Malraux, Pinel Denormandie et déficit foncier sous conditions). |
| Déductibilité des intérêts d’emprunt | Les intérêts d’emprunt souscrits pour l’acquisition des parts sont déductibles si vous êtes au régime réel. |
| Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI pour la fraction représentative des parts de biens immobiliers que vous détenez. |
| Fiscalité des Plus-values | Les plus-values réalisées lors de la cession des parts ou de la dissolution de la SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. À noter : les porteurs de parts ne bénéficient pas de l’exonération prévue lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 € |
Les conditions et les risques d’une SCPI Fiscale
Les SCPI Fiscales offrent un avantage fiscal qui peut être intéressant dans une stratégie de défiscalisation.
Cet avantage est soumis à des conditions qui, si elles ne sont pas respectées, peuvent remettre en cause l’avantage fiscal que vous avez obtenu.
Les SCPI fiscale ne peuvent être détenues que par une personne physique ou une société imposée obligatoirement à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Les parts de SCPI ne peuvent pas être démembrées, sauf en cas de décès et sous certaines conditions pour le dispositif Monuments Historiques.
Vous devez respecter un engagement de conservation de vos parts, dont la durée diffère en fonction du dispositif de la SCPI fiscale, allant de 3 ans à 15 ans.
Si les conditions de conservation ne sons pas respectées, votre avantage fiscal peut être remis en cause.
Il est aussi important de faire un focus sur les risques liés à l’investissement d’une SCPI fiscale.
Risques de perte en capital : les SCPI sont soumises aux aléas du marché immobilier, qui fait que votre capital n’est pas garanti.
Faible liquidité : les parts de SCPI fiscales sont peu ou pas liquide. Il n’y a pas de marché secondaire pour ce type de SCPI et vous devez attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer tout ou partie de votre capital.
Si les SCPI fiscales vous intéressent, nous vous recommandons (si ce n’est pas déjà fait) de demander conseil à un expert, comme un conseiller en gestion de patrimoine.
Il sera le plus à même de valider si cette solution est la plus pertinente en fonction de vos objectifs et de votre situation.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI fiscale ?
Comme pour toutes solutions d’investissement, il y a des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien appréhender avant de se lancer.
Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients d’une SCPI fiscale.
Un accès direct à la défiscalisation
C’est l’un des principaux avantages de la SCPI de défiscalisation.
Dans la plupart des cas, vous obtenez votre avantage fiscal dès l’année de souscription à la SCPI.
Un investissement sans souci de gestion
Pas de gestion, c’est ce qui fait que les SCPI séduisent de plus en plus d’investisseur.
Vous ne vous occupez de rien.
Cette simplicité de gestion s’accompagne en revanche de frais qui sont plus importants qu’un investissement immobilier en direct.
Un ticket d’entrée accessible
Les SCPI fiscales sont acessibles dès quelques miliers d’euros.
Le prix d’une part est en général comprise entre 1 000 € et 10 000 €.
Ce qui est plus simple d’accès qu’un investissement d’immobilier locatif traditionnel.
Ces avantages sont part ailleurs bien maigre par rapport aux inconvénients qui incombent aux SCPI Fiscales
Un produit peu liquide
Une SCPI fiscale distribue l’avantage fiscal aux primo acquéreurs.
C’est-à-dire qu’il faut que la SCPI soit en création ou en augmentation de capital.
C’est ce qui rend la revente des parts quasiment impossible sur le marché secondaire.
Vous êtes obligé d’attendre que la SCPI revende le patrimoine immobilier qu’elle détient avant d’être dissoute.
C’est à ce moment-là que vous récupérez votre capital.
Un investissement à très long terme
Le fonctionnement d’une SCPI fiscale fait que c’est un investissement à long terme, elle se décompose en 3 phases :
- La phase de souscription et de travaux : c’est à ce moment-là que les souscripteurs achètent leurs parts et que la SCPI fait l’acquisition et les travaux des biens immobiliers
- La phase de location : juste après la fin des travaux, les biens sont mis en location pendant la durée d’engagement minimale du dispositif qu’elle soutient
- La fin de vie de la SCPI : période de revente des actifs immobiliers et dissolution de la SCPI
Le cycle de vie d’une SCPI fiscale dure au minimum 15 ans.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI fiscale, vous immobilisez votre capital sur un temps long.
Un faible rendement locatif
L’objectif d’une SCPI fiscale est tout d’abord l’obtention de l’avantage fiscal qu’elle offre en fonction du dispositif qu’elle vise.
La différence majeure de rendement par rapport à des SCPI de rendement, c’est la nature des bien louées.
Là où le parc immobilier détenu par des SCPI de rendement est majoritairement commercial (bureaux, entrepôts, boutiques…), pour les SCPI fiscales, le parc immobilier détenu est résidentiel avec des loyers bien souvent plafonnés par les dispositifs en vigueur.
Des frais élevés
Si l’absence de gestion de votre part est l’un des avantages des SCPI, elle a un coût qui n’est pas négligeable.
Le cumul des frais liés à la souscription et à la gestion des parts peut faire baisser la rentabilité de l’investissement.
Il faut toujours bien simuler votre projet d’investissement en SCPI fiscale pour voir son efficacité à long terme, par rapport à d’autres solutions.
Pourquoi investir dans une SCPI fiscale ?
Les SCPI fiscales peuvent être intéressante si vous êtes fortement imposé et que vous avez déjà utilisé tout ou partie de votre plafond global des niches fiscales.
Hormis la SCPI Pinel Denormandie, qui entre dans le plafond, toutes les autres SCPI fiscales n’y entre pas est offres, soit une réduction d’impôts, soit un déficit à imputer directement sur vos revenus fonciers et votre revenu global (avec ou sans limites).
Leur faible ticket d’entrée fait que vous pouvez moduler votre investissement en fonction de l’impôt sur le revenu que vous avez à réduire.