C’est le dispositif fiscal le plus ancien de France, dont la longévité (il fut institué le 31 décembre 1913) témoigne de sa pertinence et de son efficacité.
Nous allons parler de la loi monuments historiques (MH).
Ce mécanisme est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés ou qui bénéficient de manière ponctuelle de revenus exceptionnels.
Avec cette loi, vous avez des avantages fiscaux considérables pour l’acquisition et la sauvegarde de biens patrimoniaux d’exception.
On parle ici de biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
La loi Monuments Historiques offre donc une déduction illimitée du déficit généré sur votre revenu global imposable et elle est aussi avantageuse au niveau de la transmission de ce patrimoine à vos héritiers.
Intéressé ?
Les fondamentaux du dispositif et les biens éligibles
La définition de la loi Monuments Historiques contribue à favoriser l’entretien et la restauration d’immeubles présentant un intérêt historique ou artistique particulier.
Quels sont les biens concernés ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux, l’immeuble que vous détenez ou que vous allez acheter doit être classé ou inscrit aux monuments Historiques à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH).
Découvrir en détail les critères d’éligibilité à la loi Monuments Historique.
Mais également aux biens qui bénéficient du Label Fondation du Patrimoine.
C’est un label qui est délivré sur un avis favorable du service départemental de l’Architecture et du Patrimoine.
Cette protection peut ne concerner que certaines parties de l’édifice, cependant elle doit s’étendre pour l’essentiel de l’immeuble, couvrant par exemple les façades, la couverture en totalité, ou les principaux volumes intérieurs et leurs décors.
À noter : dans le cadre d’une inscription ou d’un classement partiel, seule la partie des travaux afférente aux éléments classés ou inscrits est considérée dans la déduction de votre revenu global.
Sont également éligibles :
- Les biens meubles constituant un complément historique ou artistique à l’immeuble, qu’ils soient eux-mêmes protégés ou non.
- Les parcs et jardins qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des édifices protégés, à condition qu’ils soient organisés pour la visite.
Un engagement de conservation obligatoire
L’un des engagements que vous allez devoir respecter, sous réserve de voir votre avantage fiscal remis en cause avec une pénalité, c’est l’obligation de conserver le bien pendant une période d’au moins 15 ans à compter de la date de son acquisition, y compris s’il a été acquis avant 2009.
Bon à savoir : le non-respect de cet engagement de conservation va entraîner une remise en cause de votre avantage fiscal. Dans ce cas, l’année de non-respect et les deux années suivantes sont majorées d’un tiers du montant des charges imputées au titre des dépenses réalisées sur l’immeuble cédé.
De plus, les travaux de restauration et d’entretien doivent être menés à votre initiative et nécessitent un accord préalable de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) et de l’architecte des bâtiments de France (ABF).
À noter : votre bien ne peut pas être démoli, déplacé, transformé, vendu, donné ou légué, en tout ou en partie, sans un accord préalable du ministère de la Culture.
Pour être déductibles, certaines charges de restauration devront être justifiées et c’est à vous de fournir une attestation du conservateur régional des monuments historiques, qui certifie que la restauration a été exigée par son service.
L’avantage XXL : la déduction illimitée sur votre revenu imposable
Le dispositif Monuments Historiques est la seule loi qui offre une déduction des charges liées à l’entretien et à la sauvegarde de biens d’exception.
Ce n’est pas une réduction d’impôt en direct, mais bien une déduction que vous allez directement imputer sur votre revenu global imposable, jusqu’à 0.
Avec la loi Monuments historiques, vous pouvez, sur le papier, gommer totalement votre revenu imposable.
C’est un avantage considérable si vous êtes dans les plus hautes tranches d’imposition de l’impôt sur le revenu (41% et 45%).
Découvrir tous les avantages de la Loi Monuments Historiques.
Découvrir tous les inconvénients de la Loi Monuments historiques.
Une déduction non plafonnée
Les charges de restauration, d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt (sauf pour les biens labellisés Fondation du Patrimoine) liés à l’acquisition du foncier et aux travaux, sont déductibles de vos revenus fonciers.
L’atout majeur réside dans la possibilité d’imputer le déficit foncier ainsi généré sur votre revenu global, sans aucune limitation.
En outre, cet avantage fiscal est l’un des rares à ne pas entrer dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
Cela en fait une solution extrêmement efficace pour réduire considérablement votre assiette imposable, notamment lorsque vous faites face à un revenu exceptionnel (comme la vente d’actions gratuites) ou que vous êtes imposé à une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, de 41 à 45%.
Une souplesse d’occupation et d’usage
Contrairement à tous les autres dispositifs de défiscalisation, le fonctionnement de la loi Monuments Historiques offre une grande souplesse :
- Pas d’obligation de location : vous êtes libre d’occuper le bien à titre personnel ou de le louer.
- Location sans contraintes : si vous optez pour la location, il n’y a ni plafond de loyer, ni conditions de ressources pour les locataires. Il est même possible de louer le bien à vos ascendants ou descendants, à condition qu’ils appartiennent à un foyer fiscal distinct du vôtre. La seule obligation au niveau de la location concerne le type de location, ce doit obligatoirement être une location nue
- Régime fiscal modulé : les modalités de déduction des charges varient selon si le bien est ouvert au public ou non (50 jours par an, dont 25 jours non ouvrables, au cours des mois d’avril à septembre inclus ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre) et qu’il génère ou non des recettes (loyers ou visites payantes). Dans certains cas, un abattement forfaitaire de 1 525 € ou 2 290 € (si le jardin est aussi ouvert) est applicable sur les revenus fonciers tirés des visites payantes.
Une exonération de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) : un avantage pour la transmission
La loi monuments historiques se distingue également comme un outil de planification successorale exceptionnel.
En effet, les immeubles classés ou inscrits, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, peuvent bénéficier d’une exonération totale des droits de succession et de donation.
La convention à durée indéterminée
Cette exonération est subordonnée à une condition essentielle : la souscription d’une convention à durée indéterminée par les héritiers, donataires ou légataires, conclue avec les ministres chargés de la Culture et des Finances, après avis conforme du directeur régional ou départemental des finances publiques.
Cette convention s’apparente à un agrément fiscal et doit être déposée avant la réalisation de l’opération motivant l’exonération.
Le texte de loi exige que les bénéficiaires qui enregistrent l’acte de donation ou de succession, une copie de la demande de convention ou d’adhésion à une convention existante, et ce, dans les délais prévus pour cet enregistrement (par exemple, 6 mois pour une succession).
De plus, une décision récente précise que les ministres chargés de la souscription des conventions ne peuvent refuser le bénéfice de l’exonération au seul motif que l’acte n’a pas été déposé dans les délais légaux.
La nécessité de déposer “avant” l’opération est donc soumise à ces délais légaux d’enregistrement.
Celle-ci prévoit notamment :
- Les conditions d’entretien des biens exonérés ;
- Le maintien sur place des meubles et immeubles par destination bénéficiant de l’exonération ;
- Les modalités d’accès du public au bien.
Les risques de déchéance
Le non-respect des engagements fixés par la convention entraîne la déchéance du régime de faveur.
Dans ce cas, les biens précédemment exonérés sont soumis aux droits de mutation, majorés de l’intérêt de retard.
La déchéance peut être prononcée dans ces 2 cas :
La déchéance peut être prononcée en cas de non-respect d’un engagement ou de transfert de propriété à titre onéreux :
- Non-respect d’un engagement : le non-respect de l’engagement de conservation (qui est d’au moins 15 ans) entraîne la remise en cause du dispositif.
- Transfert de propriété (vente) : la vente (transfert à titre onéreux) constitue un non-respect de l’engagement de conservation. De manière générale, le bien ne peut pas être vendu en tout ou en partie, sans l’accord préalable du ministère de la Culture
La détention indirecte via une Société Civile Immobilière (SCI) familiale
Vous avez comme objectif d’investir en Monuments Historiques dans un ou plusieurs bien inscris ou classés aux titres des Monuments Historiques, mais avec une gestion collective, c’est-à-dire au travers d’une Société Civile Immobilière (SCI).
L’exonération de SMTG peut s’appliquer aux parts de SCI qui détiennent et gèrent des monuments historiques, à condition de respecter un cadre strict.
Ce régime vise à garantir l’égalité de traitement entre détention directe et indirecte.
À noter : l’imputation des charges sur le revenu global est égale à la participation de chaque associés de la SCI.
Quelles sont les conditions relatives à la société et aux associés ?
La SCI doit détenir le ou les biens éligibles au dispositif Monuments Historiques en pleine propriété.
Elle doit impérativement présenter un caractère familial, à savoir, qu’elle doit être constituée uniquement entre parents en ligne directe, entre frères et sœurs, leurs conjoints et leurs enfants.
Ce caractère familial doit être maintenu de manière permanente.
Les revenus de la SCI doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers (la société n’étant pas soumise à l’impôt sur les sociétés).
La SCI doit elle-même avoir conclu une convention à durée indéterminée avec l’état.
L’engagement des bénéficiaires (héritiers/donataires)
Les bénéficiaires de la transmission des parts doivent prendre l’engagement d’adhérer à la convention.
Surtout, ils ont l’obligation de conserver ces parts pendant un délai de 15 ans à compter de la date de la transmission à titre gratuit.
Si la société cesse d’être familiale (par l’entrée au capital d’un associé extérieur) ou si le bénéficiaire cède ses parts avant l’expiration des quinze ans (sauf en cas de décès du bénéficiaire), l’exonération est remise en cause et les DMTG sont rappelés.
La loi monuments historiques est une solution de défiscalisation puissante, qui agit en même temps sur votre revenu global et sur la transmission de votre patrimoine (DMTG).
Cependant, comme tous avantages, ils sont assortis d’obligations d’engagement forts, notamment la conservation longue (15 ans minimum) et le respect rigoureux des conventions signées avec l’état.
Ce dispositif, complexe par la multiplicité des cas d’usage et des réglementations (fiscales, patrimoniales et d’urbanisme), nécessite une ingénierie financière et juridique précise.
Si la loi Monuments Historiques vous intéresse, nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par un professionnel, comme un conseiller en gestion de patrimoine.
Vous vous assurerez que ce projet d’investissement est cohérent avec votre situation fiscale et avec vos moyens.
En plaçant votre capital dans un monument historique, vous devenez un acteur engagé dans la pérennité de l’histoire de France.