Vous êtes fortement imposé, mais vous avez à cœur d’investir en immobilier locatif ?
L’investissement dans des biens à rénover, dont le budget travaux va être élevé, va générer des charges.
Si elles se retrouvent plus élevées que vos revenus locatifs, vous allez alors créer du déficit foncier.
Ce déficit foncier est alors imputable sur vos revenus fonciers sans limites et votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Quelles charges entrent dans la création du déficit foncier et comment l’imputer sur les revenus ?
Définition et mécanisme du Déficit Foncier
La définition du déficit foncier est simple : si vos charges sont plus importantes que vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier.
Pourquoi créer du déficit foncier ?
L’objectif pour vous en tant qu’investisseur est d’améliorer la valeur vénale de votre bien via des travaux tout en réduisant l’impôt sur les revenus.
Concernant les revenus, il vous faut distinguer l’imputation du déficit foncier :
- Sur les revenus fonciers : sans limites et reportable pendant 10 ans
- Sur le revenu global : dans la limite de 10 700 € par an et reportable pendant 6 ans, si votre revenu global est inférieur à 10 700 €
À noter : les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers.
Les conditions obligatoires pour créer un déficit foncier
L’avantage fiscal offert par le mécanisme du déficit foncier est encadré par des conditions strictes pour en bénéficier.
Ne pas les respecter peut entrainer une remise en cause de votre avantage fiscal par l’administration fiscale.
La première condition concerne votre régime d’imposition : vous devez être obligatoirement au régime réel pour imputer du déficit foncier.
La deuxième condition concerne la nature de l’investissement locatif : vous devez louer votre bien en location nue.
La troisième condition s’applique uniquement si vous avez imputé votre déficit foncier sur votre revenu global.
Dans ce cas, vous devez conserver et louer le bien pendant une durée de 3 ans qui débute l’année suivant l’imputation du déficit.
Imaginons que vous ayez imputé du déficit sur votre revenu global en 2025, votre bien doit être loué de 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028.
En cas de vacances locatives durant cette période, vous devrez rapidement trouver un nouveau locataire.
Il en est de même si vous revendez votre bien pendant cette durée de conservation, votre avantage peut être remis en question.
Cas particulier de création de déficit foncier pour sa résidence principale
Si le déficit foncier est spécialement appliqué à l’immobilier locatif, on peut se poser la question de l’imputation du déficit foncier sur sa résidence principale.
C’est uniquement possible si vous achetez votre résidence principale au travers d’une SCI (Société Civile Immobilière).
Il est important de noter que la SCI doit obligatoirement être imposée au réel pour bénéficier du mécanisme de déficit foncier.
Les dépenses et charges déductibles
Pour la création de déficit foncier, toutes les charges n’entrent pas dans le calcul du déficit foncier.
La première typologie de charge, concerne les travaux : n’entre dans le calcul que les travaux qui ne modifient pas la structure du logement (construction, agrandissement ou extension). Les travaux éligibles sont des travaux d’entretien, de rénovation ou de réparation.
La deuxième typologie de charge, ce sont les frais : on retrouve dans cette catégorie tous les frais liés à la gestion et au fonctionnement du bien. Comme les frais d’agence, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété qui ne sont pas à la charge du locataire.
La troisième typologie, ce sont les frais d’emprunt : les intérêts et frais liés au dossier d’emprunt entrent bien dans la création de déficit foncier, mais ne sont imputables que sur les revenus fonciers.
Pour plus de détail, découvrez la liste complète des travaux de déficit foncier.
Calcul, plafonnement et report du déficit foncier
Vous savez désormais toutes les charges qui entrent dans la création du déficit foncier.
Pour générer le déficit foncier pour l’année N, il vous suffit de calculer l’ensemble de vos revenus fonciers et d’y soustraire l’ensemble des charges éligibles.
Pour l’imputation, vous devez déduire en premier lieu les intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers, puis le reste du déficit.
Si après avoir neutralisé vos revenus fonciers, il reste encore du déficit foncier disponible.
Alors, vous pouvez imputer sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € de déficit la première année.
Si après tout cela, il reste encore du déficit :
- Il est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers
- Il est reportable pendant 6 ans sur votre revenu global, si celui-ci est inférieur à 10 700 €
Cadre fiscal et optimisation
Concernant la déclaration de votre déficit foncier, c’est dans le formulaire 2044 que cela se passe.
Vous devez le déclarer dès la première année de location.
À noter : le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales, ce qui vous permet de le mixer avec d’autre dispositif comme le Girardin industriel par exemple.
Jusqu’au 31 décembre 2025, vous avez droit à un doublement d’imputation sur votre revenu global, si les travaux effectués ont amélioré l’efficacité énergétique de votre bien. Concrètement, vous êtes passé d’un score DPE E, F ou G à un minimum de D. Vous passez de 10 700 € à 21 400 €.