L’objectif principal d’une SCPI de déficit foncier est d’acquérir des immeubles à rénover.
Elle réalise de lourds travaux qui ont pour but de générer un déficit foncier, c’est-à-dire que les revenus perçus sont moins importants que les charges.
Dès l’année de votre souscription, vous pouvez imputer une partie de ce déficit qui est égal à la quote-part que la SCPI a alloué aux travaux, il tourne en général autour de 60% du montant de votre souscription.
Vous avez investi 150 000 € dans une SCPI de déficit foncier dont la quote-part de travaux éligible au déficit foncier est de 65%.
Vous obtenez un déficit foncier à imputer de 97 500 €.
Pour rappel, ce déficit est imputable sur vos revenus fonciers sans limites et sur vos revenus global dans la limite de 10 700 € par an.
Voyons dans nos exemples dans quel cas investir en SCPI de déficit foncier est intéressant.
Exemple SCPI de déficit foncier pour réduire vos revenus fonciers
Prenons le cas de Cédric qui déclare chaque année 20 000 € de revenus fonciers issus de 2 appartements loués nus.
Il a une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 41%, ce qui fait que Cédric est lourdement imposé sur ses revenus fonciers, car ils sont imposés au barème progressif + aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Ce qui fait que pour 20 000 € de revenus fonciers, il doit payer 11 640 € d’impôts.
S’il ne fait rien, il obtient donc un revenu net de 8 360 € par an.
Suite à son investissement en SCPI de déficit foncier, il obtient un déficit à imputer de 97 500 €.
| Années | Année 1 | Année 2 | Année 3 | Année 4 | Année 5 |
| Revenus fonciers | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € |
| Revenus fonciers après imputation du déficit foncier | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 13 200 € |
| Imputation du revenu global | 10 700 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Économie d’impôts | 16 027 € | 10 280 € | 10 280 € | 10 280 € | 3 495 € |
Pendant 5 ans, Cédric réalise une économie d’impôts de 50 362 €.
Pendant 12 ans, il va aussi percevoir des revenus issus de la location des biens détenus par la SCPI.
Avec un rendement moyen de 2,5%, il va percevoir sur 12 ans 45 000 € brut de revenus fonciers, soit 19 948 € de revenus nets après impôts et prélèvements sociaux.
Enfin, à la dissolution de la SCPI après 16 ans, dans l’hypothèse d’une récupération de capital de 80%, il récupèrera 120 000€.
Il obtient donc un gain total sur 16 ans de 40 310 €, soit 2 519 € par an.
Ce qui fait un rendement net pour 150 000 € souscrit à cette SCPI de déficit foncier de 1,7% par an.
Exemple SCPI de déficit foncier pour réduire votre revenu global
Prenons maintenant le cas où Cédric souhaite imputer uniquement le déficit sur son revenu global de 100 000 € par an.
Il est toujours imposé à une TMI de 41%.
Il obtient après investissement 97 500 € de déficit à imputer.
Il fait le choix de l’imputer sur son revenu global, il est donc limité à 10 700 € par an, et avec le report disponible pendant 10 ans, il va imputer ce déficit pendant 10 ans.
Voyons l’économie d’impôt que cela va générer.
| Année | Année 1 | Année 2 | Année 3 | Année 4 | Année 5 | Année 6 | Année 7 | Année 8 | Année 9 | Année 10 |
| Revenus global | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € |
| Imputation du déficit foncier sur le revenu global | 89 300 € | 89 300 € | 89 300 € | 89 300 € | 89 300 € | 89 300 € | 89 300 € | 89 300 € | 89 300 € | 99 800 € |
| Économie d’impôt réalisée | 4 387 € | 4 387 € | 4 387 € | 4 387 € | 4 387 € | 4 387 € | 4 387 € | 4 387 € | 4 387 € | 82 € |
Pendant 10 ans, Cédric réalise une économie d’impôts de 39 565 €.
Pendant 12 ans, il va aussi percevoir des revenus issus de la location des biens détenus par la SCPI.
Avec un rendement moyen de 2,5%, il va percevoir sur 12 ans 45 000 € brut de revenus fonciers, soit 19 948 € de revenus nets après impôts et prélèvements sociaux.
Enfin, à la dissolution de la SCPI après 16 ans, dans l’hypothèse d’une récupération de capital de 80%, il récupèrera 120 000€.
Il obtient donc un gain total sur 15 ans de 29 513 €, soit 1 844 € par an.
Ce qui fait un rendement net pour 150 000 € souscrit à cette SCPI de déficit foncier de 1,2% par an.
À travers ces 2 exemples, on peut voir que l’imputation d’une SCPI de déficit foncier est plus efficace sur les revenus fonciers, car elle est sans limites.
Si vous utilisez cette solution pour gommer votre revenu global, la limite dès 10 700 € par an fait que vous obtenez une faible réduction d’impôts par rapport à la première hypothèse.
Pour le revenu global, il vaut mieux se tourner vers la SCPI Monuments Historiques, qui elle déduit le revenu global sans limites.
Plus largement, le rendement global pour un investissement en SCPI de déficit foncier est assez faible.
Est-ce vraiment la meilleure solution pour vous ?