Les SCPI fiscales, dont la SCPI de déficit foncier fait partie, n’est pas exempt d’inconvénients.
Si l’avantage fiscal obtenu peut sembler attractif, cette SCPI n’est pas forcément rentable pour tout le monde.
Avec des frais élevés et des rendements locatifs bien plus bas que les SCPI de rendement traditionnelle, on peut dire qu’elle a plus d’inconvénients que d’avantages.
Passons en revu tous les inconvénients.
Un faible rendement locatif
Contrairement à une SCPI de rendement, la SCPI de déficit foncier investit en majorité dans des logements vétustes à réhabiliter, destiné à de la location au titre d’habitation principale pour des particuliers.
Les SCPI traditionnelle loue des immeubles à destination commerciale, comme des bureaux par exemple.
Cette différence avec la SCPI de déficit foncier se ressent sur le rendement locatif, avec revenus issus des loyers qui sont en règle générale 2 fois moins élevés.
Avec une SCPI de déficit foncier, le rendement locatif tourne en moyenne autour des 2% ou 2,5%.
Ce qui est peu, surtout au regard de l’imposition de ces revenus.
À noter : vous ne commencez à toucher les loyers issus de la SCPI de déficit foncier qu’une fois les travaux terminés, ce qui crée un décalage et vient là aussi diminuer le rendement global de l’investissement.
Une liquidité faible, voire inexistante
Lorsque vous investissez dans une SCPI fiscale, il faut bien comprendre que son objectif principal est l’obtention de l’avantage fiscal.
Cet avantage est ensuite redistribué aux porteurs de parts de SCPI.
Cet objectif rend les parts de SCPI quasi invendable sur le marché secondaire !
Pourquoi ?
Tout simplement parce que pour profiter de l’avantage fiscal, les parts de SCPI doivent être achetées lors de la constitution du capital de la société ou lors d’une augmentation de capital.
Pour récupérer tout ou partie du capital, dans la plupart des cas, vous devez attendre la liquidation de la SCPI, bien souvent après plus de 15 ans de détention de parts.
Pour toutes ces raisons, les parts de SCPI de déficit foncier ne sont pas liquides.
Un investissement à très long terme
La SCPI de déficit foncier est un investissement à long terme.
Au minimum 15 ans de détention de part, qui se décompose comme suit.
Une première durée de 3 ans : c’est le temps nécessaire à la SCPI pour constituer le capital, trouver les immeubles et réaliser les travaux.
Une deuxième durée de location des biens de 12 ans : c’est en général le temps alloué à la location et donc à la distribution des revenus locatifs.
Une troisième durée, la liquidation de la SCPI, au minimum 1 an : c’est la période pendant laquelle la SCPI vend le parc immobilier et liquide la société. C’est à ce moment-là que vous récupérez votre capital avec une plus ou moins-value.
Des risques non négligeables
Les risques liés à l’investissement dans une SCPI de déficit foncier sont réels.
Votre capital est non garanti : le capital investi dans les parts de SCPI est immobilier à long terme et vous n’avez aucune certitude de récupérer tout ou partie de votre capital. Il ne faut pas oublier que les SCPI sont soumises aux aléas du marché immobilier.
L’incertitude des travaux : comme tous travaux, il peut y avoir des retards ou des surcoûts, qui vont décaler votre perception de revenus, mais aussi décaler votre imputation du déficit foncier.
Une lourde imposition des revenus tirés de la SCPI de déficit foncier
Pour terminer sur les inconvénients, l’imposition des revenus fonciers au barème progressif fait que vos revenus issus de la SCPI de déficit foncier peuvent être lourdement imposé en fonction de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
Il faut à cela ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.
Si vous êtes imposé dans les plus hautes tranches à 41% ou 45%, cela porte l’imposition de ces revenus à 58,2% et 62,2%.
C’est l’inconvénient majeur qui peut faire que votre investissement soit peu rentable à long terme par rapport à d’autres solutions.
Faites-vous accompagner pour savoir si la SCPI de déficit foncier est la solution la plus adaptée à votre situation et à vos objectifs.