La SCPI Monuments Historique en bref :
- Investi et rénove des biens classés au titre des Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire supplémentaires des Monuments Historiques
- Les travaux génèrent un déficit foncier qui est imputable sans limites sur vos revenus fonciers et/ou sur votre revenu global
- L’avantage fiscal n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales
- Investissement long terme : minimum 15 ans
- Ticket d’entrée minimum : 10 000 €
La SCPI Monuments historiques fait partie de la famille des SCPI fiscale, et à ce titre son objectif principal et de restituer aux souscripteurs de parts, l’avantage fiscal offert par la loi Monuments Historiques.
Cette SCPI est plutôt conseillée si vous êtes fortement imposé, c’est-à-dire que votre TMI est supérieure ou égale à 41%, ou si vous allez recevoir un revenu exceptionnel qui va faire augmenter fortement votre revenu imposable.
Pourquoi ?
Elle permet de réduire vos revenus fonciers et de votre revenu global sans limites.
Tout en vous constituant un patrimoine, vous avez aussi l’opportunité de venir réduire votre revenu taxable et donc de payer moins d’impôts.
Qu’est-ce qu’une SCPI Monuments historiques ?
La SCPI Monuments historiques est une Société Civile de Placement Immobilier.
C’est un organisme de placement collectif qui a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.
En tant qu’investisseur, vous achetez des parts de cette SCPI et vous devez propriétaire d’une partie de ce patrimoine collectif, au prorata des parts que vous détenez.
Vous obtenez aussi des revenus réguliers issus de la location des bien.
La particularité d’une SCPI Monuments historiques est qu’elle investit dans du patrimoine classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques.
Son objectif principal est purement fiscal, pour cela, elle doit réaliser des travaux de rénovation importants, dans le but de sauvegarder ce patrimoine d’exception.
Elle va générer ainsi un déficit foncier qui est ensuite redistribué aux souscripteurs.
Fonctionnement de la SCPI Monuments historiques
Le fonctionnement de la SCPI Monuments historiques est le suivant :
Collecte des fonds : la première étape pour la SCPI Monuments Historiques est de collecter les fonds auprès des investisseurs privés (vous) qui sont nécessaires pour la réalisation des projets de la SCPI. Cette étape à une durée limitée, c’est la période de constitution du capital de la SCPI.
Faire bénéficier les investisseurs du régime fiscal des Monuments Historiques : pour cela, la SCPI achète des immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques et effectue des travaux de rénovations qui vont créer du déficit foncier.
Mise en location des biens : une fois que les travaux sont terminés, les biens rénovés sont mis en location et la SCPI Monuments Historiques vous reverse mensuelles, trimestriellement ou annuellement, une partie des loyers qu’elle perçoit, au prorata de vos parts.
Dissolution et revente des biens : à la fin de la période d’engagement (15 ans), la SCPI Monuments Historiques est dissoute et les biens sont revendus (cette période dure en moyenne 2 ans).
En tant qu’investisseur, voici comment cela se passe :
- Vous achetez des parts de SCPI Monuments Historiques et vous obtenez directement votre avantage fiscal. Si vous avez un excédent de déficit non imputé, il est reportable pendant 6 ans.
- La conservation des parts de SCPI est fixée à 17 ans au minimum par la SCPI elle-même
- Le déficit est imputable sur vos revenus fonciers, votre revenu global, sans limites
- Si le déficit réduit votre revenu global, vous avez indirectement une réduction de l’IFI si vous êtes assujetti puisque les revenus pris en compte pour son calcul correspondent à 75% de votre revenu imposable
- Cet avantage fiscal n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales
Voici un exemple concret d’investissement en SCPI Monument historique pour un montant de 100 000 €.
Vous allez déclarer, pour 2025, 90 000 € de revenus.
La SCPI que vous avez choisi vous donne droit à 20% du capital investit, soit 20 000 € de déficit que vous allez imputer sur votre revenu global.
Vous allez donc déclarer en 2025 un revenu imposable de 70 000 € lors de votre déclaration d’impôt.
Vous allez passer ainsi à une TMI de 30% au lieu de 41%.
Les chiffres utilisés pour l’exemple sont hypothétiques, ils servent à illustrer le fonctionnement de la SCPI Monuments Historiques, dans la réalité, les chiffres vont varier en fonction de la SCPI choisie.
Engagements et Conditions à respecter
Si l’avantage fiscal accordé par le dispositif Monuments Historiques est intéressant, il est accompagné d’engagements et de conditions fortes à respecter, si vous ne voulez pas voir cet avantage remis en question.
Une durée d’engagement à long terme : vous devez vous engager à conserver vos parts pour un minimum de 15 ans. Dans les faits, la faible liquidité des parts de SCPI Monuments Historiques vous contraint à attendre la dissolution de la SCPI, qui est d’au minimum 17 ans. Il faut compter en moyenne 2 ans pour que la société revendre les immeubles et soit liquidée.
En cas de décès ou donation : votre avantage fiscal n’est pas remis en cause dès lors que vos ayants droits reprennent l’engagement de conservation des parts restante à courir.
En cas de non-respect des conditions citées, les avantages fiscaux peuvent être remis en cause.
Une exception est faite en cas de licenciement, d’invalidité ou de décès du souscripteur.
La fiscalité d’une SCPI Monuments historiques
| Aspect fiscal | Règle applicable |
| Imposition des revenus issus de la SCPI Monuments Historiques | Les revenus (loyers) sont imposables au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc imposés en suivant votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). |
| Prélèvements Sociaux (PS) | Les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. |
| Micro-Foncier | Il n’est pas possible de bénéficier du régime du micro-foncier avec une SCPI Monuments Historiques. |
| Plus-values Immobilières – Cession d’immeuble | Imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Attention : les dépenses de travaux déduites ne majoreront pas le prix de revient de l’immeuble, ce qui peut générer une plus-value imposable même en cas de revente “à perte”. |
| Plus-values Immobilières – Cession des parts | Relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, sans bénéficier de l’exonération des cessions inférieures à 15 000 €. |
| Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers. Une décote peut être appliquée sur leur évaluation en raison de l’absence totale de liquidité. |
Avantages et inconvénients de la SCPI Monuments historiques
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| Ticket d’entrée accessible, dès 10 000 € | Risque en capital et rendement : Aucune garantie en capital, ni en rendement |
| Déficit imputable sur les revenus fonciers et votre revenu global sans limites | Frais : frais de souscription et de gestion élevés |
| N’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales | Liquidité : faible liquidité des parts, voire inexistante, car l’avantage fiscal bénéficie principalement au primo-acquéreur lors du financement des travaux de rénovation |
| Peut indirectement réduire votre IFI si vous êtes assujetti | Sortie : pour recouvrer le capital, l’investisseur doit attendre la vente du patrimoine et la dissolution de la société |
| Risques mutualisés | Risques économiques : soumis aux fluctuations du marché immobilier et risques sur la valorisation des parts |
| Revenus récurrents issus des loyers | Fiscalité post-travaux : les revenus fonciers générés par les actifs après restauration induisent un impôt supplémentaire |
| Effet de levier du crédit : achat des parts à crédit possible | |
| Pas de soucis de gestion |