Les SCPI Malraux en bref :
- Investis dans des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR)
- Offre jusqu’à 18% de réduction d’impôts du montant que vous avez investi, en fonction de la SCPI Malraux
- Capital bloqué sous forme de parts pendant au minimum 15 ans
- Ticket d’entrée minimum : 5 000 €
La SCPI Malraux fait partie des SCPI dites fiscales, c’est-à-dire que son principal objectif et de vous offrir une réduction d’impôts, dont les avantages vont suivre la loi Malraux.
Pour rappel, cette loi a été promulguée pour remettre en état des bien patrimoniaux anciens, situés dans les centres historiques, afin de les préserver.
Dans le cadre d’une SCPI Malraux, vous obtenez votre réduction d’impôt dès l’achat des parts.
Le montant de réduction d’impôt est généralement de 18% du montant que vous avez investi.
Vous investissez 100 000 € dans une SCPI Malraux, vous gagnez le droit de réduire votre impôt sur le revenu d’un montant de 18 000 €.
Voyons en détail le fonctionnement de la SCPI Malraux.
Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?
Une SCPI Malraux est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) dont le but est de gérer l’acquisition et la gestion collective d’un parc immobilier locatif.
La spécificité de la SCPI Malraux, c’est qu’elle doit dépenser au minimum 65% du montant des souscriptions récoltées dans la rénovation d’immeubles patrimoniaux éligibles au dispositif Malraux.
L’objectif principal en tant qu’investisseur est d’obtenir une réduction d’impôt immédiate, qui va correspondre à une fraction du capital investit.
L’énorme avantage du dispositif, c’est que cette réduction n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
L’avantage de ce système, c’est d’investir à la carte pour obtenir le montant de réduction nécessaire avec une gestion déléguée à 100%.
Fonctionnement de la SCPI Malraux
La SCPI Malraux suit le fonctionnement global de la Société Civile de Placement Immobilier, c’est-à-dire que vous achetez des parts du patrimoine immobilier locatif détenu par la SCPI.
En contrepartie, la SCPI vous reverse des loyers issus des locations des biens.
La particularité de la SCPI Malraux, c’est qu’elle vous offre en plus un avantage fiscal de taille.
Vous allez avoir une réduction d’impôt immédiate dès l’année de souscription, et cette réduction d’impôt n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Pour rappel, le taux de réduction octroyé par la loi Malraux correspond à :
- 30% : pour les immeubles qui sont situés dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable), approuvé et couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
- 22 % : pour les immeubles qui sont situés dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable) et couvert par un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ou par un programme spécifique d’utilité publique
Maintenant, dans le cadre d’une SCPI, la réduction d’impôt que vous allez obtenir dépends d’un paramètre essentiel : les fonds alloués par la SCPI en dépenses et travaux éligibles au dispositif Malraux.
Le pourcentage de cette quote-part est d’au moins 65%, mais peut être plus important en fonction des SCPI.
À noter : le montant de votre souscription pris en compte est tout le temps déduit de tous les frais liés à la souscription de la SCPI Malraux.
Voici un exemple chiffré et détaillé de la réduction d’impôt obtenue pour un investissement de base de 100 000 €, dans une SCPI Malraux, avec des frais de collecte de 12%.
Montant de la réduction d’impôt : (100 000 €* – 12 000 €**) x 68%*** x 30%**** = 17 952 €.
* Montant de souscription
** Frais de collecte de la SCPI Malraux
*** Quote-part des travaux éligible à la loi Malraux
**** Taux de réduction de la loi Malraux
Le montant de réduction d’impôt pour 100 000 € investit dans notre exemple correspond à quelques euros près à 18% du montant de la souscription.
C’est globalement le pourcentage moyen délivré par les SCPI Malraux.
L’assiette est limitée à 400 000 € pendant une période de 4 ans, par foyer fiscal.
Concrètement, vous avez droit à 100 000 € durant 4 ans, ou, vous pouvez aussi consommer les 400 000 € sur une année.
Les conditions à respecter pour obtenir votre réduction d’impôt via une SCPI Malraux
Comme toutes réductions d’impôt octroyées par l’administration fiscale, il y a des contres parties, sous forme de conditions, qu’il faut respecter.
Concernant la SCPI, pour qu’elle soit éligible à la loi Malraux, elle doit :
- Allouer 65% du montant de la souscription au minimum, dans des travaux de rénovation
- Allouer 30% du montant de la souscription au minimum dans l’acquisition d’immeubles
- Le capital issu des souscriptions doit être intégralement consommé dans les 18 mois après la clôture de la souscription
- S’engager à louer pendant une durée de 9 ans les logements rénovés au titre d’habitation principale à des locataires
Vous concernant en tant qu’investisseur, vous devez :
- Conserver vos parts de SCPI jusqu’à la durée maximum d’engagement de location souscrite par la SCPI
- Vous devez être plein-propriétaire des parts (son exclue les sociétés soumise à l’impôt sur les sociétés (IS))
- Les parts de SCPI ne peuvent pas être démembrées, sauf en cas de décès du souscripteur
Dans les faits, les SCPI bloquent les parts de pour une durée d’au minimum 15 ans, qui correspond à la collecte des fonds et leur utilisation (durée plus ou moins égale à 4 ans), la location des biens pour une durée du 9 ans et pour finir plus ou moins 2 ans pour liquider la SCPI.
La fiscalité des revenus et reventes des parts d’une SCPI Malraux
La SCPI Malraux suit la fiscalité d’une SCPI classique pour ce qui est des revenus que vous allez percevoir.
Ce sont les revenus issus des loyers qui vous sont versés par la société de gestion qui gère le parc immobilier locatif.
Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais au barème progressif, c’est-à-dire qu’ils sont imposés en fonction de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Vous pouvez donc être taxé sur les revenus issus de vos SCPI Malraux allant de 17,2% à 62,2% en fonction de votre TMI.
Si vous achetez vos parts de SCPI à crédit, vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.
Si vous détenez un autre bien en location nue, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€) qui offre abattement forfaitaire de 30% de vos revenus fonciers issus de la SCPI Malraux.
À noter : si vous choisissez le régime micro-foncier, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles
N’oubliez pas que les parts de SCPI font partie de la catégorie des investissements immobiliers et à ce titre, la valeur vénale de vos parts entre dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Concernant la revente de vos parts, elles sont imposées au régime des plus-values immobilières.
À noter : si le prix de cession est inférieur à 15 000 €, vous ne pouvez pas bénéficier de l’exonération accordée en fonction de la durée de détention.
La SCPI Malraux est un investissement très peu liquide, bien souvent, il vous faudra attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer le capital issu de la revente de vos parts, que ce soit à la hausse ou à la baisse.
Focus sur les avantages et les risques de la SCPI Malraux
| Avantages | Inconvénients |
| Un investissement flexible et accessible : vous pouvez adapter votre investissement en fonction de votre capital et de la réduction d’impôt que vous souhaitez obtenir | Aucune garantie : comme tout investissement, le retour en capital et le rendement potentiel n’est pas garanti |
| Des revenus passifs : vous percevez des revenus réguliers au prorata de vos parts sans rien faire | Volatilité du marché : les SCPI sont, elles aussi, soumises aux fluctuations du marché de l’immobilier |
| Une gestion déléguée : la gestion généralement chronophage d’un investissement immobilier est ici totalement déléguée | Risque de dévalorisation : la revente des parts n’est pas simple et c’est généralement lors de la dissolution de la SCPI, avec généralement une décote de vos parts |
| Une mutualisation des risques : le SCPI investi dans plusieurs immeubles et sur différents secteurs géographiques, ce qui limite le risque de vacances locatives | Frais élevés : la totale absence de gestion de votre part se répercute sur des frais de gestions élevés |
| Profiter de l’effet de levier : achat des parts de SCPI à crédit pour créer du patrimoine | Très faible liquidité : il est très difficile de revente rapidement vos parts de SCPI Malraux |
| Complexité du produit : un audit de vos objectifs et de votre situation est fortement recommandé pour savoir s’il n’y a pas d’autres solutions plus pertinentes |