La SCPI Pinel Denormandie, en bref :
- Elle investit dans des logements anciens à rénover
- Vous obtenez une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% en fonction de l’engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans
- C’est un investissement à long terme, au minimum 15 ans
- Ticket d’entrée accessible : dès 10 000 €
La SCPI Pinel Denormandie est une SCPI fiscales qui est ouverte à la souscription depuis le 1er janvier 2019 et qui devrait se terminer le 31 décembre 2027, sauf si la loi est prorogée entre temps.
Attention à ne pas la confondre avec le Pinel classique, qui lui n’est plus commercialisé depuis le 31 décembre 2024.
Le dispositif Pinel Denormandie a pour but de réhabiliter les logements anciens en réalisant des travaux et en les mettant en location longue durée.
En contrepartie, les investisseurs obtiennent une réduction d’impôt plus ou moins importante en fonction de la durée d’engagement de location.
Mais attention, car la réduction octroyée entre dans le plafonnement des niches fiscales…
Alors, est-ce que la SCPI Pinel Denormandie peut être un atout dans votre stratégie de réduction d’impôt ?
Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel Denormandie ?
La SCPI Pinel Denormandie fait partie de la famille des SCPI, dites fiscale, c’est-à-dire qu’en plus de distribuer des revenus réguliers, comme une SCPI classique, elle offre en plus, une réduction d’impôts grâce au dispositif Pinel Denormandie.
Son objectif principal est d’être éligible au dispositif de réduction d’impôt, pour cela, elle investit dans des immeubles anciens à rénover dans le but de les louer sur le long terme.
En investissant dans une SCPI Pinel Denormandie, vous allez à la fois obtenir une réduction d’impôt, mais aussi des revenus réguliers.
Il est à noter que si cette forme de SCPI fiscale vous intéresse, vous avez jusqu’au 31 décembre 2027 pour en profiter.
L’avantage de la SCPI c’est aussi d’investir en immobilier sans souci de gestion.
Fonctionnement de la SCPI Pinel Denormandie
En investissant dans une SCPI Pinel Denormandie, vous allez obtenir une réduction d’impôt égale à un pourcentage du capital que vous allez investir.
Ce pourcentage est déterminé par la durée d’engagement de location choisit par la SCPI :
- De 12%, pour une durée d’engagement de 6 ans
- De 18%, pour une durée d’engagement de 9 ans
- De 21%, pour une durée d’engagement de 12 ans
À l’inverse d’une SCPI de déficit foncier ou une SCPI Malraux ou réduction d’impôt peut être appliquée dès l’année de souscription, pour une SCPI Pinel Denormandie, le montant total de réduction d’impôt est ventilé pendant toute la durée d’engagement.
À noter : la réduction d’impôt accordée par la SCPI Pinel Denormandie entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Il vous faut être vigilant à la souscription, car tout solde de réduction d’impôt non imputé n’est pas reportable et donc perdu.
Pour bien comprendre le fonctionnement de la SCPI Pinel Denormandie, voici un exemple chiffré.
Vous investissez 100 000 € dans une SCPI Pinel Denormandie :
- Avec un engagement de 6 ans, la réduction accordée est de 12%, soit 12 000 € (100 000 € x 12%). Tous les ans, vous pourrez réduire 2 000 € de vos impôts pendant 6 ans
- Avec un engagement de 9 ans, la réduction accordée est de 18%, soit 18 000 € (100 000 € x 18%). Tous les ans, vous pourrez réduire 2 000 € de vos impôts pendant 9 ans
- Avec un engagement de 12 ans, la réduction accordée est de 21%, soit 21 000 € (100 000 € x 21%). Tous les ans, vous pourrez réduire 1 725 € de vos impôts pendant 12 ans
Il est à noter que le montant maximum retenu pour la réduction d’impôt est de 300 000 € maximum, par contribuable et par an.
Conditions et engagements à respecter
Si une SCPI Pinel Denormandie vous offre un avantage fiscal, la SCPI et vous-même avez des engagements et des conditions à respecter pour ne pas être redevable de votre réduction d’impôt à l’administration fiscale.
Commençons par la SCPI.
Elle doit allouer 95% du capital collecté pour le financement d’un immeuble éligible à la loi Pinel Denormandie.
Elle dispose d’un délai maximum de 18 mois pour investir la globalité du capital.
À la fin des travaux, elle s’engage à louer les biens au titre d’habitation principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
La loi Pinel Denormandie met en place des conditions spécifiques pour le choix des locataires, qui est déterminé par leur niveau de ressources et de même les loyers sont plafonnés.
Maintenant, quels sont les engagements qui vous incombent en tant qu’investisseur ?
Vous devez être résident fiscal français, sans cela, pas de réduction d’impôts.
Vous devez vous engager à conserver vos parts de SCPI pendant toute la durée d’engagement de location.
L’investisseur doit être une personne physique ou morale obligatoirement imposée à l’impôt sur les revenus (IR).
Enfin, les parts de SCPI Pinel Denormandie ne peuvent pas être démembrées, sauf en cas de décès du souscripteur.
Concernant l’acquisition des parts, elles doivent être acquises en numéraire, c’est-à-dire lors de la constitution du capital ou lors de son augmentation.
Des parts de SCPI Pinel Denormandie achetées sur le marché secondaire, n’offrent pas de réduction d’impôts.
C’est pour cela que la revente est rare, voire inexistante.
Tout non-respect des engagements cités entraine une reprise de l’avantage fiscal pour toutes les années concernées.
Une exception est faite en cas de licenciement, d’invalidité ou de décès du souscripteur.
Fiscalité de la SCPI Pinel Denormandie
Concernant la fiscalité des SCPI Pinel Denormandie, elle suit la fiscalité appliquée au SCPI classique., voici un récapitulatif sous forme de tableau :
| Aspect fiscal | Règles applicables | Points d’attention |
| Revenus locatifs | Imposition au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR)Prélèvements sociaux : 17,2% | Les revenus distribués par la SCPI Pinel Denormandie sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers |
| Intérêts d’emprunt | Ils sont déductibles, uniquement au régime réel d’imposition | Optimise la fiscalité si vous financez vos parts de SCPI à crédit |
| Régime micro-foncier | Possible si détention d’un bien nu en parallèle | Le régime micro-foncier n’est possible que si vous détenez un immeuble nu loué et si votre revenu foncier brut annuel est inférieur ou égal à 15 000 €. Attention : Si vous choisissez ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes, mais les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits |
| Plus-values de cession | Régime des plus-values immobilières classique | Pas d’exonération sous 15 000 € de cession |
| IFI | Parts incluses dans l’assiette taxable | Vos parts de SCPI Pinel Denormandie doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition |
Avantages et inconvénients de la SCPI Pinel Denormandie
| ✅ AVANTAGES | ❌ INCONVÉNIENTS |
| Mutualisation des risques géographiques et locatifs | Frais de souscription et de gestion élevés |
| Une réduction d’impôt sur plusieurs années | Soumis au plafonnement des niches fiscales |
| Des revenus réguliers | Forte imposition des revenus distribuée par la SCPI, notamment si vous êtes dans une TMI élevée |
| Gestion déléguée professionnelle | Fraction de réduction d’impôt non imputée pas reportable |
| Accompagnement et devoir de conseil obligatoire | Risques sur la valorisation des parts |
| Information complète sur les risques et caractéristiques | Investissement à long terme (15 ans minimum) |
| Diversification du patrimoine immobilier | Durée de blocage souvent supérieure (16 ans+) |
| Accès à l’effet de levier du crédit | Liquidité très faible des parts |
| Récupération du capital uniquement à la dissolution | |
| Absence de garantie en capital ou de rendement | |
| Soumission aux fluctuations du marché immobilier |