Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont surtout connues pour être des placements immobiliers, sans souci de gestion et dont l’objectif est la performance.
Mais elles peuvent aussi être investies dans le but de défiscaliser.
En effet, toutes les lois qui offrent une réduction ou une déduction d’impôt en France au travers d’un investissement immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, sont accessibles au travers d’une SCPI.
En achetant des parts, vous allez recevoir directement l’avantage fiscal du dispositif dans lequel la SCPI est investie.
Mais est-ce une bonne opération que d’investir dans une SCPI de défiscalisation pour réduire ses impôts ?
Peut-on défiscaliser avec les SCPI ?
Oui, il est tout à fait possible de défiscaliser en investissant dans des SCPI fiscales.
Ces SCPI sont spécialement conçues pour distribuer un avantage fiscal, en fonction du dispositif quelles cibles.
Dès l’achat de vos parts, vous allez profiter directement de la réduction ou déduction d’impôt.
C’est l’un des énormes avantages de cette forme de SCPI.
En revanche, ne vous attendez pas à des rendements importants, ils sont en général inférieurs à 2,5%.
Et la revalorisation des parts, à terme, n’est pas toujours positive.
Il faut voir les SCPI de défiscalisation, comme un accès direct aux réductions d’impôt, tout en valorisant un peu le capital initial.
À l’inverse du Girardin industriel, le capital investi dans une SCPI de défiscalisation n’est pas perdu, il peut être récupéré à terme avec une plus ou moins-value, si vous arrivez à revendre vos parts.
Les différentes SCPI de défiscalisation
Maintenant, quels sont les différents dispositifs de défiscalisation éligibles dans le cadre de l’investissement dans une SCPI Fiscale.
On retrouve les dispositifs les plus connus, à savoir :
- La loi Monuments Historiques
- La loi Malraux
- Le déficit foncier
- La loi Pinel
- La loi Denormandie
SCPI Monuments Historiques
Pour profiter des avantages offerts par la loi Monuments Historiques, une SCPI Monuments historiques ne va acquérir que des monuments classés au titre des monuments historiques et qui doivent faire l’objet de travaux ou de rénovation.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI Monuments Historiques, vous obtenez en retour une quote-part du déficit foncier qu’ont généré les travaux, au prorata du nombre de parts que vous détenez.
Ce déficit foncier est imputable sur vos revenus fonciers et cas échéant de vos revenus globaux et sans limites de plafond.
Le dispositif Monuments Historiques est pertinent si vous êtes lourdement imposé, avec une TMI à 41% ou 45%.
Si vous avez obtenu un excédent de déficit, il est rapportable pendant une durée de 6 ans.
La déduction d’impôt offerte par les SCPI Monument Historiques n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscal, ce qui est un avantage considérable.
Si vous êtes imposé à l’IFI, cette imputation peut aussi réduire votre plafonnement de l’IFI.
Enfin, si vous achetez vos parts de SCPI à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Maintenant, c’est un investissement à long terme, puisque vous devez obligatoirement conserver les parts pendant 15 ans.
À partir de 15 ans, si vous souhaitez récupérer votre capital, il vous faudra attendre que la société vende les biens et soit liquidé.
Les loyers que vous allez percevoir sont soumis à l’impôt sur les revenus, au barème progressif et aux prélèvements sociaux, ce qui peut drastiquement réduire vos revenus nets, surtout si vous êtes dans la tranche la plus haute.
SCPI Malraux
Les SCPI Malraux, investissent et rénovent des immeubles à caractère historique ou dont l’esthétique est à sauvegarder.
En fonction de la situation du bien, le taux de réduction d’impôt va être de 30% à 22% du montant de la souscription affectée aux dépenses éligibles.
La réduction maximum est plafonnée à 400 000 € échelonné sur une période de 4 ans, mais vous avez la possibilité d’en bénéficier sur une seule année.
L’excédent de réduction d’impôt est reportable pendant une durée de 3 ans et comme pour le dispositif Monuments historiques, cet avantage fiscal n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
Ici aussi, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, si vous achetez les parts de SCPI Malraux à crédit.
Le temps de conservation dès parts est pour la SCPI Malraux relativement long : 9 ans, c’est la durée d’engagement de location qui est souscrit par la SCPI.
Dans les faits, c’est beaucoup plus long, il vous faut compter au minimum 16 ans, en prenant en compte la durée des travaux et la liquidation de la société après l’engagement de location.
Vous obtenez des revenus fonciers réguliers, qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, au barème progressif et aux prélèvements sociaux.
Le rendement net d’impôt sera plus ou moins bon en fonction de la SCPI Malraux que vous aurez souscrite.
SCPI déficit foncier
Une SCPI de déficit foncier fait l’acquisition de bien à rénover nécessitant de lourds travaux, dont l’objectif est de créer un déficit foncier.
En tant qu’investisseur dans une SCPI de déficit foncier, vous récupérez une partie du déficit généré au prorata du nombre de parts que vous détenez.
Pour information, le déficit foncier est généré lorsque les travaux sont plus importants que les loyers perçus.
Votre déficit foncier issu de la SCPI est imputable :
- Sur vos revenus fonciers : sans limites
- Sur votre revenu global : dans la limite de 10 700 €. Si le montant dépasse votre plafond annuel, il n’est pas perdu et reportable pendant 10 ans.
Ici aussi, le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
C’est une stratégie intéressante si vous avez des revenus fonciers élevés ou si votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est supérieure ou égale à 30%.
C’est un placement à long terme : s’il est vrai que vous devez conserver vos parts jusqu’au 31 décembre qui suit la 3ᵉ années à partir de laquelle vous avez imputé votre déficit foncier, dans les faits, la SCPI bloque vos parts pendant 15 ou 16 ans, temps qui correspond à l’achat des biens, la réalisation des travaux et la location.
La liquidité des parts est faible et les revenus issus d’une SCPI de déficit foncier sont soumis à barème progressif et aux prélèvements sociaux.
De plus, les loyers perçus sont décalés durant la durée des travaux.
SCPI Pinel Denormandie
Vous avez surement dû entendre parler de la loi Pinel ou Denormandie, et peut-être pas en bien.
Ce dispositif est, lui aussi, accessible au travers de SCPI.
En achetant des parts dans une SCPI Pinel, vous allez obtenir une réduction d’impôt égale au montant de souscription de la SCPI, et qui vous donne droit à :
- 12% du montant investi pendant 6 ans
- 18% du montant investi pendant 9 ans
- 21% du montant investi pendant 12 ans : la réduction d’impôt est calculée sur le montant de la souscription et limitée à 300 000 €.
À l’inverse des SCPI Malraux, Monuments Historiques et déficit foncier, les réductions d’impôts octroyées entrent dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000€).
De plus, s’il reste une fraction de votre réduction d’impôt non utilisable, celle-ci n’est pas reportable.
Pour la durée de placement, c’est sans surprise à long terme, légalement, vous devez conserver vos parts pendant la durée d’engagement de location, qui diffère en fonction de votre réduction d’impôt, mais dans les faits les gestionnaires de SCPI bloque vos parts durant 15 ou 16 ans.
Comme pour toutes SCPI, vous percevez des loyers issus de la location, mais qui sont imposables au barème progressif et aux prélèvements sociaux.
À noter : pour bénéficier de la réduction d’impôt, la souscription doit être réalisée au moment de la création des parts ou lors d’une augmentation de capital.
Quelles SCPI de défiscalisation choisir ?
Le choix de la SCPI de défiscalisation à choisir ne peut pas être fait sans connaitre votre situation personnelle, les objectifs que vous avez et les solutions de défiscalisation que vous avez peut-être déjà mise en place.
C’est là qu’un audit patrimonial est intéressant si vous n’en avez jamais fait un.
Après l’analyse de vos actifs, vos passifs et votre situation, il est fort probable que les SCPI de défiscalisation ne soient pas les meilleures armes à votre disposition pour réduire efficacement vos impôts.
Une chose est sûre, c’est que si vous êtes fortement imposé, alors les SCPI Monuments Historiques, Malraux et déficit foncier auront un impact plus significatif que la SCPI Pinel Denormandie, du fait qu’elles viennent réduire vos revenus et donc potentiellement votre TMI.
Avantages et inconvénients des SCPI de défiscalisation
Les avantages des SCPI de défiscalisation
| Accessibilité et simplicité | Un ticket d’entrée accessible (quelques centaines d’euros par part)Une gestion entièrement déléguée aux professionnelsAucun souci de gestion pour l’investisseurUn placement souple et adaptable aux besoins de défiscalisation |
| Avantages fiscaux significatifs | Une réduction d’impôt sur le revenu directeCertaines SCPI non soumises au plafond de 10 000 € des niches fiscalesUne génération de déficits imputables sur les revenus fonciers ou le revenu globalImputation sans limitation pour les SCPI Monuments HistoriquesUn report possible des réductions/déficits sur les années suivantesUn allègement de l’IFI grâce à la diminution des revenusDéductibilité des intérêts d’emprunt |
| Diversification et mutualisation des risques | Un outil de diversification du patrimoine immobilierUne mutualisation des risques géographiques et locatifsPlus de sécurité liée au grand nombre de biens détenus |
| Revenus complémentaires | Perception de revenus réguliers sous forme de loyers |
| Effet de levier du crédit | Possibilité de financer l’acquisition par empruntOptimisation du rendement grâce à l’effet de levier |
Inconvénients des SCPI de défiscalisation
| Placement de long terme et faible liquidité | Un investissement à long terme avec blocage des parts de 15 à 17 ans minimumUn faible liquidité, voire inexistanteRevente difficile avec un avantage fiscal limité au primo-acquéreurUne récupération du capital uniquement lors de la dissolution de la SCPI |
| Absence de garantie et risques économiques | Aucune garantie en capital, ni en rendementUne exposition aux fluctuations du marché immobilierUn risque lié à la valorisation des parts |
| Frais élevés | Frais de souscriptionFrais de gestion récurrents |
| Fiscalité des revenus et des plus-values | Loyers imposés au barème progressif + prélèvements sociaux (17,2%)Une part est soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)Plus-values soumises au régime immobilier sans exonération des faibles montantsSCPI Pinel Denormandie : un plafond maximum de 10 000€ sans report possible |
| Contraintes spécifiques | Conditions strictes pour bénéficier de l’avantage fiscalSouscription uniquement en numéraire (capital initial ou augmentation)Exclusion de l’acquisition sur le marché secondaireEngagement de conservation obligatoire sous peine de remise en cause de l’avantage fiscalDémembrement généralement excluExclusion du régime micro-foncier pour certaines SCPI |