Chères investisseuses et chers investisseurs,
En gestion de patrimoine, nous observons régulièrement que les contribuables les plus fortement imposés sont à la recherche de solutions d’investissement qui allient sens, durabilité et efficacité fiscale.
Le dispositif Monuments Historiques (MH), institué il y a plus d’un siècle, répond précisément à cette double exigence.
En contrepartie de la restauration et de l’entretien d’immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, l’État vous offre un cadre fiscal d’exception.
En effet, en transférant sur l’investisseur privé la sauvegarde d’une grande partie du patrimoine français, la Loi Monuments Historiques propose des avantages exceptionnels.
Découvrons ensemble pourquoi l’investissement en Monument Historique est l’une des stratégies de défiscalisation les plus puissantes à votre disposition si vous êtes lourdement imposé.
Les avantages de la Loi Monuments Historiques en synthèse :
L’investissement en monument historique permet de se constituer un patrimoine d’exception tout en bénéficiant d’un régime fiscal très favorable.
| Catégorie d’avantage | Mécanisme et description simplifiée | Conditions principales / précisions |
| Impôt sur le Revenu (IR) : imputation du déficit foncier | Déduction du déficit foncier sans limitation sur le revenu global. | Les règles limitant l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global ne s’appliquent pas aux immeubles classés ou inscrits aux Monuments Historiques. L’excédent éventuel constitue un déficit global reportable sur le revenu global des six années suivantes. |
| IR : les charges déductibles | Déduction de l’ensemble des charges (travaux, charges foncières, etc.) sur les revenus générés et sur le revenu global. | Les intérêts d’emprunt sont compris, sauf si l’immeuble bénéficie uniquement du label de la Fondation du patrimoine. Les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles. |
| IR : jouissance du bien | Possibilité de jouir de l’immeuble (en tant que résidence principale ou secondaire) tout en constatant un déficit foncier imputable sur le revenu global. | Si l’immeuble ne procure aucune recette et est fermé au public, les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles à 50 % de leur montant, sauf s’ils sont subventionnés. |
| IR : optimisation de la déduction des charges | Les charges résultant de l’ouverture au public (entretien des parcs et jardins, frais de publicité et de promotion de l’immeuble) sont déductibles. | Pour les immeubles productifs de revenus et non occupés, les règles de droit commun s’appliquent, mais le déficit est imputable sur le revenu global sans limites. |
| Aide financière (Subventions) | Possibilité de bénéficier de subventions importantes de l’État pour les travaux de restauration, de conservation, de réparation ou d’entretien. | La participation de l’État peut varier de 20 à 80 % du coût total de l’opération pour les immeubles classés, et jusqu’à 40 % pour les immeubles inscrits. |
| Transmission (Donation/Succession) | Exonération totale des droits de donation et de succession (DMTG) de l’immeuble et des meubles meublants qui en constituent le complément historique ou artistique. | L’exonération est conditionnée par la souscription préalable d’une convention à durée indéterminée avec les ministres chargés de la Culture et des Finances. |
| Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Application d’une décote sur l’évaluation du bien en matière d’IFI. | Cette décote est justifiée par les contraintes spécifiques liées à ces biens (ouverture au public, charges d’entretien lourdes, nombre limité d’acquéreurs potentiels). |
| Patrimoine | Constitution d’un patrimoine d’exception. | L’investissement concerne les immeubles classés, inscrits, bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine (avec avis favorable du SDAP) ou d’un agrément (pour ceux en cours au 01/01/2014). |
Un avantage fiscal unique en France : une déduction totale sur votre revenu imposable
L’attrait majeur du dispositif Monuments Historiques réside dans son mécanisme de déduction, particulièrement adapté si vous êtes imposé à une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée, généralement à une TMI supérieure ou égale à 41%.
Déduire jusqu’à 100% de votre revenu imposable
L’opération Monuments Historiques consiste à acquérir un bien immobilier classé qui nécessite des travaux de restauration.
En contrepartie, vous pouvez déduire de votre revenu global toutes les charges liées aux travaux de restauration, mais aussi les intérêts d’emprunt (sauf les biens qui bénéficient uniquement du label Fondation du patrimoine).
Ces charges s’imputent directement sur votre revenu imposable, et c’est en cela un énorme avantage.
Contrairement au mécanisme de déficit foncier, qui lui est plafonné, le déficit généré dans le cadre du dispositif Monuments Historiques est sans limites, vous pouvez ainsi gommer complètement votre revenu imposable, si vous générez un déficit important.
Un impact sur votre impôt sur le revenu (IR)
L’impact sur le montant de votre impôt sur le revenu est immédiat, puisqu’il s’applique dès l’année de règlement du premier appel de fonds, les charges étant déductibles l’année de leur paiement.
Si vous avez généré un gigantesque déficit grâce aux travaux, l’excédent qui n’a pas pu être imputé sur votre revenu global peut être reporté. Cette règle de report dépend de l’utilisation du bien :
- Si l’immeuble est productif de revenus et non occupé par vous : l’excédent de déficit est reportable sur votre revenu global pendant les six années suivantes inclusivement.
- Si vous vous réservez la jouissance de l’immeuble et qu’il est improductif de recettes : les charges sont déductibles de votre revenu global, mais l’excédent ne peut pas être reporté sur les revenus imposables des années suivantes.
Le dispositif fonctionne ainsi comme une soupape de sécurité fiscale, mais la possibilité de reporter cette économie est réservée aux investissements qui, même non limités en déduction, restent liés à une vocation locative ou productive de recettes.
Une réduction fiscale hors plafonnement des niches fiscales
C’est là que le dispositif Monuments Historiques se distingue radicalement de la majorité des autres lois de défiscalisation immobilière (comme le Pinel Denormandie ou le Girardin industriel).
L’investissement en Monuments Historiques n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales (qui est limité à 10 000 € par an).
Cette exclusion vous permet, si vous êtes lourdement fiscalisé, de réduire jusqu’à un maximum de zéro le montant de votre revenu imposable.
De plus, pour les particuliers disposant déjà de revenus fonciers, il est possible de faire disparaître les prélèvements sociaux de 17,5 %.
Un actif immobilier de qualité et à haute valeur patrimoniale
Investir dans un bien classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques n’est pas qu’une simple opération fiscale ; vous allez aussi vous constituer d’un patrimoine d’exception avec des conditions avantageuses.
Un patrimoine de charme rénové
Vous investissez dans un immeuble rénové et “quasi neuf”.
Les travaux de réhabilitation sont réalisés par des artisans spécialisés et se font sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), après autorisation de la DRAC.
Cette exigence vous garantit une restauration de grande qualité.
Le bien, tout en conservant le charme de l’ancien (moulures, parquets, vieilles pierres), bénéficie des améliorations modernes et atteint un niveau global de performance énergétique élevé, respectant les dernières normes de sécurité et de consommation.
Les programmes de Monuments Historiques sont souvent situés dans des sites d’exception, en centre-ville anciens ou dans des zones protégées, bénéficiant ainsi d’une localisation privilégiée.
Ce statut et cet emplacement contribuent à ce que ces biens se louent mieux que les immeubles classiques.
La valorisation du bien dans le temps s’en trouve elle-même fortement augmentée.
Une flexibilité locative et des conditions de détention souples
Le dispositif MH offre une grande souplesse, notamment en ce qui concerne la gestion locative.
En revanche, vous devez impérativement louer le bien nu.
C’est-à-dire que vous serez imposé sur les revenus fonciers au barème progressif.
Vous êtes libéré des contraintes locatives
Contrairement à d’autres lois de défiscalisation imposant des plafonds stricts sur les loyers que vous allez percevoir, en Monuments Historiques :
- Pas de plafond de loyer : vous êtes libre de fixer le loyer qui vous semble juste, aucune limites ou plafonds de ce côté-là.
- Sélection du locataire à votre convenance : La loi n’impose pas de plafonds de ressources à respecter pour les futurs locataires. Ce vaste potentiel locatif simplifie donc la recherche.
- Engagement de conservation du bien pendant 15 ans : si vous n’avez aucune obligation de louer le bien, vous avez en revanche une obligation de conservation du bien pendant une durée de 15 ans, sous peine de voir remise en question votre avantage fiscal en cas de non respect de ces conditions.
- Location familiale : vous avez la possibilité de louer le bien à vos ascendants ou descendants (enfants, parents), à condition qu’ils aient un foyer fiscal distinct de celui du propriétaire bénéficiant de la défiscalisation.
Stratégies d’acquisition et de détention
Le dispositif est très flexible quant au montage de l’acquisition.
Multiples acquisitions : vous n’êtes pas limité à un seul bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques, vous pouvez faire de multiples acquisitions (la seule limite est généralement liée aux moyens disponibles).
Acquisition à plusieurs : vous pouvez acquérir un bien MH à plusieurs, soit en indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire bénéficie de la déduction en imputant les charges foncières qu’il a effectivement payées sur son revenu imposable, sans être limité à sa quote-part théorique.
Via Société Civile Immobilière (SCI) : vous pouvez aussi investir au travers d’une SCI familiale ou d’une SCI classique, à condition qu’elle soit imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR). Les associés peuvent alors déduire le déficit généré au prorata de leur participation dans la société. Que ce soit en nom propre, en indivision, ou en SCI, l’engagement de conservation du bien ou des parts est de 15 ans minimum.
Démembrement : enfin, le dispositif Monuments Historiques autorise le démembrement de propriété. Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent déduire les dépenses dont ils supportent effectivement la charge, même si les articles du Code civil prévoient une répartition différente. La déduction fiscale (imputation de déficit) s’applique dans ce cadre.
L’accès à l’avantage fiscal MH est ainsi ouvert à une grande variété de structures de détention, que ce soit en direct, à plusieurs, ou via société, offrant une grande liberté d’organisation patrimoniale.
Exonération Successorale et protection familiale
L’un des atouts les plus significatifs du dispositif Monuments Historiques concerne la transmission de votre patrimoine.
Une transmission sans droits de mutation
Les biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, peuvent être transmis en exonération totale des droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation).
Cette exonération s’applique aux héritiers, donataires ou légataires.
Pour bénéficier de cette exonération, les bénéficiaires doivent préalablement souscrire, avec les ministres chargés de la Culture et des Finances, une convention à durée indéterminée.
Cette convention prévoit le maintien des conditions d’accès au public.
Protection et prévoyance
L’investissement dans la pierre est un moyen éprouvé pour préparer votre retraite et générer des revenus complémentaires.
De plus, si l’acquisition est financée par un prêt immobilier, l’assurance décès et invalidité (assurance emprunteur) associée offre une sécurité.
En cas de sinistre grave, vos héritiers récupéreront le bien immobilier, qui aura été payé par l’assurance, leur assurant une sécurité financière.
La stratégie d’investissement en Monuments Historiques
Le contexte actuel de baisse des taux d’intérêt, bien que temporaire, permet d’obtenir des emprunts à bas coût.
Comme pour tout investissement locatif, il est conseillé d’utiliser au maximum votre capacité d’emprunt afin de maximiser l’effet de levier.
Les intérêts d’emprunt étant eux-mêmes déductibles de vos revenus fonciers, ceci optimise d’autant plus votre fiscalité.
L’investissement dans un Monument Historique est particulièrement recommandé pour les investisseurs lourdement fiscalisés et qui présentent un réel intérêt pour les biens ayant une valeur historique ou artistique particulière.
Le montage d’une telle opération est souvent complexe en raison de la législation protégeant fortement ces édifices, nous vous conseillons fortement de vous faire accompagner.
Si vous mettez le bien en location, n’oubliez jamais les risques afférents à un investissement locatif (perte du bénéfice des incitations fiscales, loyers impayés, etc.).
Investir en Monuments Historiques vous intéresse ?
N’hésitez pas à nous contacter pour élaborer avec vous une stratégie patrimoniale personnalisée, car aucun investissement n’est garanti sans risques.