Payez moins d'impôts dès maintenant

Le Girardin industriel est un dispositif de défiscalisation dit « One Shot », mis en place par l’État français pour soutenir le développement économique des territoires d’Outre-mer (DOM-TOM). C’est un mécanisme qui vous offre une réduction d’impôt supérieure au montant que vous avez investi.

L’investissement est à « fonds perdus » en année N et vous obtenez une réduction d'impôt l'année N+1 qui « gomme » tout ou partie de votre impôt sur le revenu.

Son fonctionnement est structuré en trois étapes.

La création d'une société de portage, c’est une structure qui à la forme d’une SNC ou une SAS) et est constituée pour porter le projet.

Vient ensuite l’achat et location de matériel, c’est la société achète du matériel industriel (agricole, artisanal, etc.) qu'elle va louer ensuite à un exploitant local ultramarin pour une durée minimale de 5 ans.

Au terme du contrat de location, la société de portage est liquidée et le matériel est généralement cédé à l'exploitant pour un euro symbolique.

Concernant le rendement et plafonnement des niches fiscales, le Girardin industriel se distingue par son rendement attractif, situé généralement entre 110 % et 137 % de l'apport.

Grâce à une dérogation au plafonnement global des niches fiscales, le plafond est porté à 18 000 € pour les investissements Outre-mer. Cela permet d'atteindre une réduction d'impôt maximale de 40 909 € pour les opérations de « plein droit » et de 52 941 € pour les opérations avec « agrément fiscal » (obligatoire pour les projets de plus de 250 000 €).

Ce dispositif attractif comporte des risques fiscaux et financiers, notamment en cas de faillite de l'exploitant ou de non-respect de la durée de location, ce qui peut entraîner une requalification par l'administration. Pour sécuriser votre investissement, il est fortement conseillé de passer par des intermédiaires reconnus offrant des garanties de bonne fin financière et fiscale.

Ce dispositif est actuellement accessible pour des investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2029.

Pour approfondir les aspects techniques, découvrir des exemples concrets et simuler votre gain fiscal précis, n'hésitez pas à consulter notre dossier détaillé sur le Girardin industriel.

Les SCPI fiscales offrent une opportunité unique de conjuguer investissement immobilier « Pierre Papier » et optimisation fiscale.

Contrairement aux SCPI classiques de rendement investies dans le commerce, ces sociétés acquièrent un patrimoine résidentiel pour faire bénéficier leurs associés des avantages fiscaux liés à différents dispositifs légaux.

En 2026, on distingue quatre grandes catégories de SCPI fiscales :

• SCPI de Déficit Foncier : elle investit dans des biens nécessitant de lourds travaux. Le déficit généré est imputable sur vos revenus fonciers sans limites et sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
• SCPI Malraux : destinée à la restauration d’immeubles dans des secteurs sauvegardés, elle octroie une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux éligibles dès l'année de souscription.
• SCPI Monuments Historiques : elle permet de déduire l'intégralité des travaux de rénovation de votre revenu global, sans aucun plafonnement des niches fiscales.
• SCPI Pinel Denormandie : elle propose une réduction d’impôt (allant jusqu'à 21%) calculée sur le montant investi, en contrepartie d'un engagement de location résidentielle de 6 à 12 ans.

Cet investissement est idéal si vous êtes un contribuables fortement imposés et que vous souhaitez vous constituer un patrimoine sans aucun souci de gestion, puisque la société s'occupe de tout.

Le ticket d'entrée est accessible, souvent compris entre 1 000 € et 10 000 €.

Toutefois, les SCPI fiscales exigent une immobilisation du capital sur le très long terme, généralement entre 15 et 17 ans.

La liquidité des parts est quasi inexistante sur le marché secondaire, ce qui vous oblige à attendre la dissolution de la société pour récupérer vos fonds.

Enfin, notez que les rendements locatifs sont souvent plus faibles que dans l'immobilier commercial en raison du plafonnement des loyers imposé par certains dispositifs.

Pour approfondir chaque dispositif et découvrir celui qui correspond à votre patrimoine, consultez notre guide complet sur les SCPI fiscales.

La Loi Monuments Historiques, instaurée dès 1913, est le dispositif fiscal le plus ancien de France, ce qui témoigne de son efficacité pour la sauvegarde de ce patrimoine d’exception.

Ce mécanisme est particulièrement recommandé si vous êtes un contribuable situé dans les tranches d'imposition les plus hautes, entre 41% et 45%, ou si vous faites face à des revenus exceptionnels.

Contrairement à la majorité des dispositifs fiscaux, la Loi Monuments Historiques n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.

Son fonctionnement est unique, elle offre une déduction illimitée des charges (travaux de restauration, entretien, intérêts d'emprunt) directement imputable sur revenu global imposable, sans limites de montant.

Sur le papier, ce dispositif peut permettre de gommer totalement votre revenu imposable et donc votre impôt sur le revenu.

Mais pour bénéficier de ces avantages, le bien doit être classé ou inscrit au titre des monuments historiques, ou détenir le Label Fondation du Patrimoine.

Les parcs, jardins et certains meubles peuvent également être concernés.

En contrepartie, vous devez respecter des obligations strictes :

• Conserver le bien pendant au moins 15 ans.
• Le suivi des travaux doit être fait par l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) après accord de la DRAC.
• Vous avez l’interdiction de transformer ou vendre le bien sans l'accord préalable du ministère de la Culture.

Le dispositif se distingue aussi par une exonération totale des droits de succession et de donation, à condition de signer une convention spécifique avec l'État.

Cette transmission peut aussi s'organiser via une SCI familiale.

Cette loi vous offre une grande liberté dans l’usage du bien, il n'y a aucune obligation de location, aucun plafond de loyer, et vous pouvez choisir d'occuper le bien à titre de résidence principale.

Compte tenu de l'ingénierie financière et juridique requise, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un expert pour valider la cohérence du projet avec votre situation.

Pour approfondir les détails techniques et les conditions d'application, nous vous invitons à consulter notre dossier complet sur le dispositif Monuments Historiques.

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal spécifiquement si vous êtes un investisseur en immobilier locatif.

Vous allez pouvoir transformer vos charges de travaux en économies d'impôts.

Ce dispositif s'enclenche dès lors que le montant de vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxes) est supérieur aux loyers que vous percevez.

Pour profiter de ce mécanisme, deux conditions doivent être remplies :

• Le type de location : seuls les biens loués en location nue (non meublée) à usage d'habitation sont éligibles.
• Le régime d'imposition : vous devez obligatoirement être soumis au régime réel. Le régime micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, n'autorise pas la création d'un déficit foncier.

L'avantage fiscal du déficit foncier se déploie en deux étapes. Il vient d'abord réduire vos revenus fonciers de l'année de manière illimitée. Si le déficit est supérieur à ces revenus, l'excédent peut être imputé sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

En cas de surplus au-delà de ce plafond, le déficit reste reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers et pendant 6 ans sur votre revenu global.

L'un des bénéfices les plus attractifs est que le déficit foncier n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.

De plus, ce dispositif est accessible aussi bien en direct qu'au travers de structures comme les SCI ou les SCPI de déficit foncier.

En contrepartie, vous avez l'obligation de maintenir le bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation sur votre revenu global.

Bien que le calcul puisse être chronophage et doive distinguer précisément les charges financières des charges d'exploitation, il constitue un levier de croissance patrimoniale exceptionnel.

Pour découvrir la liste complète des travaux éligibles et optimiser votre stratégie d'investissement, cliquez ici pour tout savoir sur le déficit foncier.